В продължение на два месеца – от март до май 2022 г., не една и две, а цели 24 браншови организации и държавни институции са изразили негативните си становища по повод предложените от Министерството на земеделието промени в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). В средата на май ведомството качи на интернет страницата си позициите на фермерските организации – основно членове на Националната асоциация на зърнопроизводителите, които до голяма степен предричат хаос при подписването на едногодишните договори за ползването на земите, ако парламентът приеме идеята на агроведомството за отмяна на разпоредбата член 37б, ал. 6 от ЗСПЗЗ и създаването на нова разпоредба в член 37р. Според тази разпоредба „общинските служби по земеделие ще водят регистър на документите за собственост на земеделски имоти и на договорите за ползване на земеделски земи за целите па подпомагане на земеделските стопани по реда на Закона за подпомагане на земеделските производители”. И при представяне на два и повече договори за едни и същ имот за съответната календарна година, общинската служба ще уведомява страните, като споровете ще се решават по съдебен път.
И двата текста обаче са оттеглени от администрацията на агроминистерството, след като браншовите организации са мотивирали своите позициите си, така че чл. 37б, ал.6 остава в сила.
Синор.бг ще ви представи част от становищата на браншовиците, като сме подбрали мотиви, изразени от Тракийския и Добруджанския съюзи на зърнопроизводителите, от Земеделска кооперация „Зора 06“ и от Омбудсмана на Република България. Всички те поставят важни въпроси, свързани с поземлените отношения, и по-точно – с болната тема за едногодишните договори и споровете, които възникват при заявяване на едни и същи парцели от различни земеделски стопани.
Членовете на Тракийския съюз на зърнопроизводителите като повечето си колеги настояват Министерството на земеделието да не отменя разпоредбата па чл. 37б, ал. 6 от ЗСПЗЗ, защото „считаме предвидените законодателни промени за необосновани и нецелесъобразни, които не само не предвиждат разрешение на съществуващите проблеми, а ги задълбочават”.
Ето и тяхното предложение за промени в ал. 6 от чл. 37б ЗСП33 – „когато за един и същ имот са представени за регистриране повече от един договор за наем или за аренда на земеделска земя, в общинската служба по земеделие се регистрира:
1. договорът, вписан в службата по вписвания с най-ранна дата;
2. вписаният договор – при представяне за регистриране на вписан и невписан договор.”
„С действащата регламентация се уреждат по целесъобразен начин въпросите относно често срещаната в практиката колизия между представени за вписване в общинската служба но земеделие повече от един договор, създаващ правно основание за ползване на един и същ имот. Отмяната на тази разпоредба, при това, без да е предложена алтернативна регулация на тези обществени отношения, би създала многобройни и дългосрочни практически проблеми за ползвателите на земеделска земя и пълноценното усвояване на този ресурс с особена значимост. Противно на изложените съображения за подобна законодателна инициатива, а именно, че последната ще улесни работния процес на общинските служби по земеделие”, от Тракийския съюз смятат, че „предложената отмяна на чл. 37б, ал. 6 не само, че няма да доведе до подобни резултати, но ѝ би предизвикала още по-голяма нестабилност и несигурност при ползването на земеделските земи, както ѝ ще затрудни още повече работния процес на общинските служби по земеделие, тъй като създава една нормативна празнина в уредбата на съществени обществени отношения.
Аргументите за това са следните:
„В мотивите към проекта на ЗИД е посочено, че вместо разрешаване на възникналите спорове за ползване на земеделските имоти, разпоредбата създава проблеми на общинските служби по земеделие, като ги поставя в роля да определят на кого принадлежи правото па ползване при представяне за регистриране на вписан и невписан договор, както и при наличието на дублирани многогодишни договори (нотариално заверени и вписани в службата по вписванията), често сключени от различни съсобственици на имотите.
Протеста срещу промените на асоциацията на собствениците на земи
По-нататък се излагат съображения, че „често са случаите, при които след като е приключила процедурата и масивите за ползване са разпределени е влязла в сила заповед на директора на областната дирекция „Земеделие“, се установява със съдебно решение, че първият по време вписан договор е нищожен или че спорът между вписан и невписан договор е решен в полза на невписания, т. е. точно обратно на уредените в ал. 6 две хипотези. В повечето случаи съдебните дела, заведени от участниците в процедурата, завършват след приключване на съответната стопанска година, което поставя в невъзможност тяхното реално изпълнение, като същевременно общинска служба по земеделие е задължена да измени заповедта, с която с одобрено споразумението, за да може установеното от съда действително правно основание да се отрази на съответния ползвател.
Според тракийските зърнопроизводители обаче „от това възниква проблем, свързан с необходимостта от промяна па правните основания, подадени за подпомагане по реда на Закона за подпомагане на земеделските производители.
Според зърнопрозводителите „искането за отмяна на разпоредбата на ал. 6 от чл. 37б ЗСПЗЗ не е съпроводено с алтернативна регламентация на проблемните въпроси, които както е отбелязано в самите мотиви са често срещани на практика. Това само по себе си означава, че ситуацията със сочените в мотивите към законопроекта случаи на спорове по съдебен ред и налагащите се промени след изпичане на съответната стопанска година е оглед съблюдаване на поставените в последствие съдебни решения, по никакъв начин няма да се предотврати или промени. Напротив, би се задълбочила още повече, тъй като конкуренцията между правата на отделните ползватели остава да бъде решавана по съдебен ред отново в производства обикновено надхвърлящи срока на съответната стопанска година. Тук се поставя въпросът в случаите, когато признатият със съдебно решение, постановено след изтичане па съответната стопанска година, правоимащ ползвател е бил лишен от възможността да упражни правата си, как следва да бъде компенсиран последният и не се ли налага отново в подобна хипотеза да бъдат извършени в последствие промени в заповедта, с която е одобрено споразумението, за да може установеното от съда действително правно основание да се отрази на съответния ползвател. Не на последно място стои неуреден и въпросът, свързан е подпомагане по реда на Закона за подпомагане на земеделските производители на ползвателят, чиито права са съдебно потвърдени, но е бил лишен от възможността да ги упражни през съответната стопанска година.
В законодателното предложение за отмяна на процесната разпопредба липсва предложение за нормативен текст, който изрично да урежда последиците от подаване пред общинска служба земеделие на конкуриращи се правни основания и как следва да процедира службата в тази хипотеза при условие, че досегашният ред би бил отменен.
От Тракийския съюз смятат, че сега действащата редакция на чл. 37б, ал. 6 ЗСПЗЗ категорично е в унисон със съдебната практика по такива спорове, като в съдебните производства с предмет колизия между правата на ползватели на земеделски земи се изследват именно въпросите относно формата на договора (нотариално заверена или обикновена писмена), наличието на вписване на договора в служба по вписванията, реда на вписването при вписаните договори, процента от мнозинството от съсобствениците, сключили договорите.
Зърнопроизводителите са категорични, че „подобно законодателно решение е нецелесъобразно и следва да бъде ревизирано. Обективно са налице редица фактически и юридически проблеми, свързани с правата на ползвателите на земеделски земи и с колизията между договорите, представляващи правни основания за това, но тези хипотези следва да бъдат решени посредством задълбочен нормотворчески процес, който би могъл да обхваща също така и Закона за арендата в земеделието. Закона за задълженията и договорите, доколкото същият е приложим в случаите на наем на земеделска земя, както и Закона за собствеността, ако се приеме, че действието на вписването също буди спорове, или да бъде създадена по прецизна уредба на въпросите, които урежда текстът па чл. 376, ал. 6 ЗСПЗЗ в рамките на ЗСПЗЗ. При всяко едно положение обаче единствено отмяна на процесната разппоредба, без алтернативна регламентация не само не дава решение на съществуващите проблеми, но създава допълнителни опасности поради което считаме, че подобни действия не следва да бъдат предприемани, без да бъдат съпътствани с допълнителна нормативна уредба.
В позицията на Добруджанския съюз на зърнопроизводителите се припомня, че „разпоредбата на чл. 37б, ал. 6 от ЗСПЗЗ, които са в сила от 22.05.2018 г., гласят, че „когато за един и същ имот са представени за регистриране повече от един договор за наем или за аренда на земеделска земя, в общинската служба по земеделие се регистрира:
1. договорът, вписан в службата по вписвания с най-ранна дата;
2. вписаният договор – при представяне за регистриране на вписан и невписан договор.
В проекта на ЗИДЗСПЗЗ се предлага създаването на ал. 2 към нов член 37р, със следния текст „При представяне на два и повече договори за един и същ имот за съответната календарна година, общинската служба уведомява страните.“
Добруджанските зърнопроизводители не са съгласни с мотивите на агроминистерството, защото „освен, че се отменя разпоредбата на чл. 37б, ал. 6, се създава текст, който гласи, че при повече от един договор за един и същ имот, общинската служба уведомява страните. Според фермерите „тази нова разпоредба не може да обоснове отказа на службата по земеделие да регистрира един от двата невписани договора, при условията на чл. 37б, ал. 1, съгласно която „При представяне на два и повече невписани в службата по вписвания договори за един и същ имот регистрация се извършва на договора, посочен в подадената от собственика декларация.“
При така предложените частични изменения на ЗСПЗЗ и след като ал. 1 не е изменена, Службите по вписванията ще процедират по реда на ал. 1, при повече от един невписан договор за наем, а при повече от един вписан договор, няма да зачете поредността на вписванията и ще процедира по реда на новата чл. 2 на чл. 37р.
Според фермерите „този подход е дискриминиращ и обосновава различно прилагане на закона спрямо гражданите, което е недопустимо. Предложените изменения, противоречат на основни принципи, залегнали в Закона за собствеността и Закона за арендата в земеделието.”
Добруджанци се позовават на чл. 3, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието ЗАЗ, според който „договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие”.
Съгласно чл. 112, б.е от ЗС, вписват се договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година. Съгласно Правилника за вписванията, чл. 4, б.л, вписват се всички други актове, за които е предвидено със закон, че подлежат на вписване.
Съгласно чл. 113 от ЗС, актовете по предходния член до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот. Разгледани в съвкупност, тези разпоредби определят, че договорите за аренда, както и договорите за наем, за срок над една година, се вписват. Правата, които трети лица са придобили от собственика, не могат да се противопоставят на правата, които са придобити по-рано от друго лице, което е вписало същите по реда на ПВп. Именно в това се изразява оповестителната функция на вписването, неговата публичност, сигурност и противопоставимост на трети лица. Поради това, предложената разпоредба на чл. 37р, ал. 2 от ЗСПЗЗ, противоречи на тази на чл. 113 от ЗС и не следва да се приема в този вид.
По мнение на Добруджанския съюз, ако прилагането на чл. 37б, ал. 6 показва някакви проблем, то тя може да се прецизира, за различните хипотези, но не и да се отменя, тъй като в този си вид съответства на посочените норми от ЗС и ЗАЗ.
В становището на Земеделска кооперация „Зора 06“, изразено от инж. Илия Илиев се посочва, че „ние сме малка кооперация в зоната на микро предприятията. По принцип приемаме промяната и създаването на чл. 37р, тъй като сме потърпевши от такова застъпване и сме ходили по мъките повече от 5 години и се надявам този проблем да се реши на място в рамките на срока за споразумение”.
Кооператорите обаче имат въпроси,които възникват като следващи стъпки в процедурата, която се предлага.
„Аз приемам между редовете, че това записване трябва да бъде последвано от уточняване на земеделския производители/собственик, КОЙТО ще бъде признат за подаващ заявление за субсидии и споразумение за следващата стопанска година. Тук възникват два случая:
а/ договорите са едногодишни и съгласно правилото се изисква от собственика последен да определи при кого ще остане имота за обработка. Така, че той казва и проблемът е решен.
б/ вторият казус е по-сложен привидно – когато се касае за случай, когато имаме договори за повече от една година. Въпреки че е казано, че определяща е датата на вписване /приоритета на договора/, в почти всички случаи се касае за измама особено когато двата договора са направени от един и същ пълномощник, на които пълномощното най-нахално така е написано, че да му завидиш. С такова пълномощно можеш да направиш всякакъв договор. Аз ще приложа такива, за да се убедите, че е необходимо да има ред при пълномощните. Не можеш да разбереш точно за какво е предназначено.
Когато са правени два договора от един и същи човек за едни и същи ниви това е 100% измама. Затова предложението ми е собственикът да избира кой е истинския договор, т.е като при първия случай /Ако не, остава съдебно решение/. Поради тази причина предлагам и следното.
1. База – Чл. 4, ал. 1, изр. 1 от ЗСПЗЗ – собственикът свободно избира начина на ползване … – това означава, че той казва при кого, при какви условия за засадената култура /пример трайно насаждение, едногодишно и др./, срок на ползване и т.н., а правата по чл. 4а противоречат вътрешно на самия закон и тази алинея. Значи чл. 4а трябва да се измени. Той е изменян няколко пъти в полза на големите земеделски производители, понеже им са малко нивите и им трябват още. База е и Конституцията – чл. 17, ал. 3 – частната собственост е неприкосновена.
Кооператорите предлагат следните промени в в чл. 4а, ал.1:
т. 3 Да се добави накрая на изречението „само за тази част от земята, която е тяхна собственост“
ал. 2 Да се добави накрая на изречение 1 „само за тази част от земята,която е тяхна собственост“
3. Чл. 4а, ал, 3. По отношение на пълномощните – тук е заровен проблема. То трябва да отговаря поне на следните условия плюс другите атрибути и т. 3 и ал. 2 едновременно: Това да се добави след изречение 1.
Чл. 4а, ал. 3. Пълномощните да съдържат задължително освен другите атрибути и :
– Номера на нивите;
– Срок на договора;
– Срок на плащане на рентата;
– Стойност на годишната рента;
– Да бъде еднократно и се изземва от нотариуса при сключване на договора;
– Срок на пълномощното”.
Според членовете на тази кооперация „при тези условия ще се намали многократно възможността за измама.
Накрая ще представим становището по закона за земята, изпратено от Омбудсмана на Република България и свързано с отмяната на чл. 37б, ал. 6 от ЗСПЗЗ, което по принцип се приема от Министерството на земеделието.
„Разпоредбата, чиято отмяна се предвижда, посочва критериите за разрешаване на конкуренцията между правни основания за ползване на едни и същи земеделски имоти, които органът по поземлената собственост е длъжен да прилага в процедурата по регистрацията им за целите на комасираното ползване.
По повод множество оплаквания на граждани омбудсманът констатира в докладите за дейността на институцията до Народното събрание противоречие между критерия за предимство по чл. 37, ал. 6 на първия вписан по време договор за ползване на съсобствени земеделски земи, със законоустановените правила за управление на съсобствени имоти (чл. 32 от Закона за собствеността), както и със съдебната практика, даващи предимство на договора за ползване на земеделска земя, сключен от съсобствениците, притежаващи повече от половината от дяловете в съсобствеността, независимо от по-късната датата на вписването му. Намирам, че е необходимо по-прецизно и балансирано решение при определянето на критериите кой от представените договори за ползване на едни и същи съсобствени земеделски имоти следва да бъде предпочетен, с оглед защитата на посочения легитимен интерес на гражданите”, се посочва в мотивите на омбудсмана.
Във връзка със създаването на нов чл. 37р, омбудсманът подкрепа по принцип това предложение. Ето и мотивите, изразени от институцията на националния защитник на правата на гражданите:
„Разпоредбата овластява общинската служба но земеделие да води регистър на документите за собственост на земеделски имоти и на договорите за ползване на земеделски земи за целите на подпомагане на земеделските стопани по реда на Закона за подпомагане на земеделските производители (ЗПЗП). Предвижда при представяне на два и повече договори за един и същ имот за съответната календарна година, общинската служба да уведомява страните.
Текстът принципно отговаря на предложението на омбудсмана да се създаде отделно основание в ЗСПЗЗ за легализиране на специализирания софтуерен продукт, чрез който се регистрират правните основания за ползването на земеделските земи за целите на подпомагането по схемите за плащане на площ, обосновано със самостоятелния характер на регистрацията на правните основания по реда на чл. 37б ЗСПЗЗ – за целите на комасираното ползване на земеделските земи, и тази на правните основания, към която препраща чл. 41, ал. З от ЗПЗП. Предложението е направено по повод общественото обсъждане на измененията на чл. 7, ал. З, т. 2 от Наредба № 5 от 2009 г. за условията и реда за подаване на заявления по схеми и мерки за директни плащания, съдържащи се в § 11, т. 1 от Наредбата за изменение и допълнение на Наредба № З от 2015 г. за условията и реда за прилагане на схемите за директни плащания, публикуван за обществено обсъждане до 21.02.2022 г.
Различните цели, срокове и правни последици, свързани с двата вида регистрация, са изтъкнати и в мотивите към проекта на закон.
Недостатъчност на правната уредба
По виждане на омбудсмана обаче, „закрепването в ЗСПЗЗ на самостоятелното съществуване на регистъра на правните основания за целите на подпомагането но реда на ЗПЗП, е съществена мярка, но тя не е достатъчна. Проектът не препраща към текстове от ЗСПЗЗ, или към нормативни административни актове, които да уредят подробно реда за регистрация, правния статут на специализирания софтуерен продукт и неговото поддържане. Остава неизяснено съотношението на регистрацията по реда на чл. 37б ЗСПЗЗ и предлагания регистър с новата разпоредба на чл. 37р, гарантиращ изпълнението па основополагащото изискване площите да се ползват на правно основание, за да се подпомагат ползвателите им по схемите за директни плащания.
Затова омбудсманът смята, че „решаващото значение на регистрацията на правните основания за възникване и упражняване на права на земеделските стопани за подпомагане с директни плащания по реда на ЗПЗП изисква въвеждането на съответна на важността на регулираните обществени отношения цялостна, непротиворечива и подробна законова регламентация, каквато проектът в този му вид не съдържа.
В тази връзка от Министерството на земеделието отговарят, че приемат по принцип това предложение. Оттам поясняват също, че „всяка общинска служба по земеделие, в качеството си на регистърен орган съгласно разпоредбата на чл. 37б от ЗСПЗЗ, е длъжна да регистрира в създадената за целите на процедурата за създаване на масиви за ползване информационна система „FERMA WIN“ всички документи за собственост и договори, представени за ползване на земеделските имоти във всяко землище през съответната стопанска година.
Към настоящия момент съществува електронен регистър, създаден в съответствие с Глава пета „Специализирана карта на ползването на земеделските земи“ от Наредба № 49 от 5 ноември 2004 г. за поддържане на картата на възстановената собственост (обн., ДВ, бр. 104 от 2004 г.) за целите на процедурата за комасирано ползване на земеделските земи чрез създаване на масиви за ползване по споразумение между собствениците и ползвателите на имоти в съответното землище, в който със чл. 41, ал. 3 от ЗСПЗЗ(ДВ, бр. 18 от 2018 г.) е вменено задължение да се регистрират и правните основания (договори и документи за собственост) за целите на подпомагането.
Както е посочено в мотивите към законопроекта, в ЗИД на Закона за подпомагане на земеделските производители (обн. ДВ, бр. 18 от 2018 г.) бе регламентирано, че правните основания за подпомагане следва да са регистрирани по реда на ЗСПЗЗ, като е пропуснато да се въведе съответна промяна и в ЗСПЗЗ, поради което предложената разпоредба на чл. 37р ще създаде законово основание за възлагане изготвянето на регистъра. На практика съществуващият регистър следва да се раздели, за да обслужва всяка от двете процедури, които имат различни срокове, цели и последици, а документите са едни и същи – документи за собственост и договори за ползване на земеделски земи.
