Поземлен кодекс: Наемът отпада, остава арендата и тя ще се плаща само в пари

В първата част от проекта за Кодекс на поземлените отношения Синор.БГ представи основните промени в регистрите, които се предлагат като нормативни промени от адвокатско дружество „Георгиев, Тодорови Ко“, изработило проекта по поръчка на предишното ръководство на министерството на земеделието. В тази част публикуваме предложенията, свързани с ползването на земеделските земи и отношенията, вързникнали при сключване на сделки.
Една част от предложените норми са общи и засягат всички договори, които са свързани с ползването на земеделски земи. В тази насока, в кодекса за  първи път се предвижда общ нормативен стандарт към всички форми на временно ползване на земеделска земя, движими и недвижими вещи за земеделско производство. 
Подобен подход в действащото законодателство е налице и в Търговския закон, който установява общи правни норми и изисквания към търговските сделки, наред с изричното видово уреждане на конкретни сделки.
В проекта е записано, че се установява минимален срок на договорите, свързани с ползване на земеделски земи, независимо от видовото им разнообразие – минимален срок от 1 стопанска година. Експертите този минимален срок е неприложим за случаите, когато в закона е предвиден специален минимален срок за отношението по ползване. 
Така например, нормите при арендата са специални правни норми спрямо общите всички  сделки по ползването. По този начин, минималният срок на договора за аренда, но и на всички останали договори, които предвиждат възмездно ползване на земеделска земя, е 5 стопански години. 
Минималният срок на сделка по ползването на земеделска земя би могъл да намери приложение при сключването на комплексни договори, при които освен ползването на земята, страните биха могли да уредят и редица други права и задължения, поради което би могло да се твърди, че не касае за възмездно ползване на земеделска земя по смисъла на режима на арендата, които се предвижда в Кодекса. 
Минималният срок по ползването на земеделска земя от 1 стопанска година би могъл да намери приложение и при сключване на договори за съвместна дейност или договори за гражданско дружество, при които някой от съдружниците предлага съвместното ползване на земеделска земя. Макар и редки, тези хипотези са възможни и целта на Кодекса е да ги обхване. 
Разглежданият минимален срок е неприложим при договори за наем (след изтичането на преходния период, в който Кодекса предвижда правната възможност за тяхното сключване), т.к. наемът е „погълнат“ от арендата в предложения законопроект, и доколкото той представлява възмездно ползване на земя, ще следва да се уреди от правилата на договора за аренда.
По действащия  режим регистрацията на договорите обхваща само тези за аренда на земеделски земи, а настоящето предложение има за цел да обхване практически почти всички договори, които касаят ползването на земеделски земи.
В проекта е записано, че тази регистрация ще гарантира правата на ползвателя на земеделската земя при осъществяване на принудително изпълнение върху земята до изтичане на срока на договора, но за повече от 5 стопански години.
Тази минимален срок за ползване ще бъде и обща правна норма, така че да осигурява прекратяване на договор, който касае ползването на земеделска земя, която обаче не се обработва за 3 или повече стопански години. Целта, която се преследва, е да се стимулира изпълнението на подобни договори чрез изпълнението на непосредствената им цел – обработването на земята, като икономическо благо, което засяга не само интересите на страните по облигационното отношение, но и засяга публичен интерес.   
Според авторите на проекта тази уредба ще послужи при използване на  финансов лизинг при ползване на земеделски земи. 
По отношение на арендата особено съществено е предложението за отпадане на наема, като форма на уреждане на обществените отношения, свързани с възмездното ползване на земеделска земя. Причината за това предложение е анализът на съществуващата практика в земеделието, която  показва, че наемът и арендата са практически тъждествени варианти на уреждане на възмездното ползване на земеделска земя. 
В сегашната практика обаче, договорът за наем се използва за заобикаляне на режима на чл. 4,ал.1 от действащия Закон за арендата в земеделието – норма която предвижда, че минималният срок на договора за аренда е 5 стопански години. 
Проектът на кодекс цели да се стимулира използването на арендата вместо наема, защото тя осигурява по-добри възможности за стабилност в процеса на ползването на земеделската земя. Договорите за наем ще продължат да действат до изтичането им, а така също в преходните разпоредби на законопроекта се предвижда възможност да  се сключват договори за наем, тоест да се запази по – краткият възможен срок на договорно ползване на земеделска земя. Считаме, че по този начин гражданският оборот ще може по–лесно да се приспособи към предлаганите промени, предлагащи  отпадането на наема като договор, уреждащ ползването на земеделска земя. с цел да се осигури нормален преход от наема към арендата. 
За прецизност, следва да се посочи, че в преходните разпоредби на законопроекта се предвижда, че наемните правоотношения по възмездното предоставяне на земеделска земя могат да възникват и за период от 4 години след приемане на кодекса.  
По отношение на финансовия лизинг договорът при него има изрична уредба, като търговска сделка в Търговския закон.  Настоящият проект предлага специални норми по отношение на този лизинг, като отчита спецификата на договора по отношение на ползването на земеделската земя (например, че лизингополучателят е собственик на добивите от земята или трайните насаждения, които е вложил в нея в срока на действието на договора). 
Какви промените се предвиждат по отношение на арендата. На първо място, предложеният законопроект предвижда, че минималният срок на договора за аренда следва да е 5 стопански години. Това решение на проекта е налице и в действащия закон за арендата в земеделието, но както вече се посочи, често се заобикаля в оборота чрез сключването на идентични по смисъл договори за наем за по- кратки срокове. 
Максималният срок на договора за аренда е предложен в проекта като  диференциран срок. Общият максимален срок на договора за аренда се предлага да бъде 15 стопански години. Договори за аренда на земеделска земя, заета с трайни насаждения  или земеделска земя, в която арендаторът  ще  вложи трайни насаждения до петата стопанска година, се предлага да бъде 30 стопански години.
Считаме, че предложеният максимален  срок е достатъчно дълъг и би превърнал арендата в стабилно право на  облигационно право на ползване, което ще стимулира оборота. Същевременно, предложените максимални срокове на арендата от 15, съответно 30 стопански години, имат за цел да осигурят стабилитет в ползването на земеделската земя, но пълно съответствие с жизнения цикъл на културите, които ще бъдат отглеждани.  По мнения на експерти, земите, заети с трайни насаждения, се развиват и плододават именно в рамките на  30 стопански години, което значи че за посочения срок на договора, арендаторът би могъл да извлече ползите от направените инвестиции в трайни насаждения. 
Що се отнася до минималния срок на договора за аренда, следва да се посочи, че  в сравнителноправен аспект въпросът за минималния срок на договора намира различни решения. Например в Кралство Белгия минималният срок на договора за аренда е диференциран  на 3 (кратка аренда) и 9 години (дълга аренда), но с правна възможност за автоматично подновяване на договора за 3 години.  В разглежданата страна, законодателното решение е да не се допускат безсрочни договори за аренда. 
В Р. Франция, минималният срок на арендата е 3, респективно 6 години, в зависимост от това дали арендаторът е физическо лице (по–кратък минимален срок) или юридическо лице, но при липса на възможност за сключване на безсрочна аренда. 
Законопроектът предвижда и въвеждането на фигурата на „особен представител“, с оглед сключването на договори за аренда. Предложението е особени представители да бъдат директорите на областните дирекции „Земеделие“, а целта на предложената  уредба е да се обезпечи отдаването под аренда на земеделски земи, които не се обработват в рамките на 3 или повече стопански години и при липса на съгласие между собствениците на земята за начина на ползване й. Веднага следва да се подчертае, че т.н. особени представители нямат за цел да действат в разрез  на правата и законните интереси на частните собственици, а тъкмо обратното – тяхната цел е да се обезпечи реализацията на тази частна собственост чрез прозрачното и отдаване под аренда, и то само в случаите, когато това не е възможно от страна на собствениците. Прозрачността на отдаването под аренда  на такива земеделски земи се осигурява чрез отдаването им, но само чрез търгове с явно наддаване, което предполага постигане на пазарно справедлива цена на ползването на земята, такава какво биха постигнали собствениците.  От друга страна, такси или разходи за особения представител не се дължат от страна на собствениците.  Получените арендни възнаграждения се пазят и се предоставят  на собствениците на земята  при първото им  поискване  в рамките на срок от 10 години. 
Принципно ново е и предложението в законопроекта за въвеждането на паричен характер на арендното възнаграждение. В досегашното законодателно решение, арендаторите можеха да заплащат арендното възнаграждение в пари или в натура. 
В предлагания кодекс се предвижда възможност арендното възнаграждение да се плаща само с парични средства. С други думи, отпада възможността арендаторът да заплаща натурално ползването на земята.  
Причините за това законодателно предложение са свързани с желанието на проекта да се преодолее съществуващата архаична практика на натуралната аренда, тоест да се препятства заплащане на възнаграждение за ползването на земята в натура (най-често с част от добивите от земята, която е дадена под аренда). 
Кодексът предвижда, че арендното възнаграждение не може да бъде уговаряно като  по–ниско с повече от 1/3 от средното арендно възнаграждение за съответното землище. По този начин проектът обезпечава правна гаранция за защита на интересите на арендодателите, т.к.   размерът на арендното възнаграждение (независимо от свободата на договарянето) пряко се обвързва от средните нива на арендните възнаграждения в съответното землище.   
Запазена е и доразвита в проекта е и правната възможност за допускането на изменения в арендното отношение или дори неговото прекратяване от страна на съответния районен съд. Предложеният режим е важен, т.к. допускането на дългосрочни арендни договори (за период от 15 или 30 стопански години) предполага и ясна правна възможност за адаптирането на тези договори с оглед на промените икономическата обстановка, настъпили след сключването им. Новото тук е  допускането на прекратяването на договори за аренда (не само изменението им, както е по досегашния режим), тогава когато икономическите условия в хода на изпълнение на договора са промени толкова съществено, че изпълнението на сключения договор за аренда би противоречало на справедливостта и добросъвестността.
Законопроектът предвижда и съществени промени в режима отдаването под аренда на земи от държавния поземлен фонд и общинския поземлен фонд. 
На първо място, в предложения законопроект отпада правната възможност земи от държавния или общинския поземлен поземлен фонд да могат да се отдават под аренда чрез конкурс. Отпадането на режима на конкурсите, който към момента е предвиден като възможност в действащия ЗСПЗЗ и правилника за прилагането му, е мотивиран от обстоятелството, че на практика конкурсни производства за отдаването на земи от държавния и общински поземлен фонд не се провеждат в практиката. Същевременно, законопроектът се стреми да осигури провеждането на максимално прозрачни процедури по отдаването на земите от държавния и общинския поземлен фонд, което би могло да се постигне именно чрез провеждането на търгове, и най- вече на търгове с явно наддаване.
На второ място, в рамките на законопроекта е развита съществуващата правна възможност за отдаването на земи  от държавния и общински поземлен фонд чрез провеждането на търгове с явно наддаване. Досега ясно разписани правила за такива търгове не бяха налице в законодателството, въпреки принципната възможност за провеждане на търгове с явно наддаване. 
Законопроектът предвижда, че въпросът за това дали отдаването под аренда на земи от държавния поземлен фонд ще се осъществи чрез провеждането на търг с явно или чрез търг с тайно наддаване е въпрос на оперативна самостоятелност на администрацията, което решение създава възможност за гъвкавост при действията на администрацията.
В законопроектът се предвижда, че отпадане  на  част от съществуващите в ЗСПЗЗ правни възможности за отдаване под аренда на земи от държавния и общински поземлен фонд, но без провеждането на търг. Хипотезите са стеснени, като целта е посочената категория земи да се отдават чрез провеждането на прозрачни тръжни производство. В тази насока, предлага се отпадането на съществуващите правни възможности в ЗСПЗЗ за отдаването под аренда, но без провеждането на търг или конкурс на земи от ДПФ и ОПФ, които са заети с трайни насаждения или, в които се намират  хидромелиоративни съоръжения. Следва да се посочи, че се предлага и отпадането на съществуващата правна  възможност за отдаване под наем и аренда на земи държавния поземлен фонд без провеждането на търг, които са маломерни имоти  (сегашната правна норма на член 47щ от ППЗСПЗЗ). 
Предлагат се развитие е подобрения на режима на изземмане на земеделски земи по административен ред, които се ползват неправомерно, като се премахват законодателни неясноти по правомощията на кметовете, съответно директорите на областни дирекции „Земеделие“ при провеждане на административното изземване.
Следва да се посочи, че в разглежданата част на Кодекса, не са налице предложения, които засягат правото на Европейския съюз. Напротив предложеното в Кодекса е да се преустановят  процедурите, които предвиждаха отдаването под аренда на земи от  държавния поземлен фонд и общинския поземлен фонд, без провеждането на търг или конкурс и без наличие на пазарна оценка. Както вече се посочи, всички форми на отдаването на земи от  държавния и общинския поземлен фонд се осъществяват само на основата на пазарна оценка (когато не се провежда тръжно производство), а като общо правило се предвижда и спазването на Закона за държавните помощи, с което се препятства напълно правната възможност за избягване на  европейските законодателни стандарти в тази насока.
(Следва продължение по проекта на Кодекс)