Начало » Новини » Интервю
08.05.2019 г.

Долната граница в цените на хубавите имоти надхвърли хиляда лева

Радослав Манолов, изпълнителен директор на Акционерното дружество със специална инвестиционна цел „Адванс Терафонд”:
Долната граница в цените на хубавите имоти надхвърли хиляда лева

Преди 12 години Акционерното дружество със специална инвестиционна цел „Адванс Терафонд” започна първия частен проект за комасиране на земеделски земи на територията на ловешкото село Катунец, подпомогнат с консултантската помощ на Правителствената служба за управление на водите и земите на Холандия DLG и българското Министерство на земеделието. Днес дружеството, което е и член на Българската асоциация на собствениците на земеделска земя, отчита пет завършени комасационни проекта. Други 11 обаче са замразени, тъй като процесът на комасация в България се оказа твърде нежелан за администриране процес от страна на институциите.

И понеже от пет години за комасация в България изобщо не се говори, Синор.БГ се обърна към изпълнителния директор на „Адванс Терафонд“ Радослав Манолов - за експертното му мнение по комасацията, по два пъти неуспешно предлаганото законодателство в областта на поземлените отношения в страната и за перспективите пред пазара на земя.

- Г-н Манолов, може ли да посочите предимствата на приключените пет комасационни проекта и ефекта от тях за земеделците?

Никой не оспорва факта за потребността от комасация, защото само окрупнена земята по-лесно се обработва, защото при изградена инфраструктура можете не само да инвестирате в напояване, но и да прилагате важни екологични практики. А при трайно ползване на комасираните парцели може да се кандидатства и с различни инвестиционни проекти, което ще бъде подпомагано с предимство и в бъдещата Обща селскостопанска политика.

Преди десетина години с пилотните комасационни проекти ние смятахме да привлечем държавата като администратор, защото без нейна помощ хората трудно биха могли да получат всички документи, необходими за извършването на съответното окрупняване. Освен това самото договаряне при размяна на парцелите изисква време и дълго убеждение сред жителите на дадено землище, което също е приоритет на държавата.

Може би това, което малко се знае от българската общественост е, че комасацията работи основно в полза на дребните собственици и урежда точно техните проблеми. Принципът при комасацията е следният – дребните фермери получават най-близките до землището имоти, за да им е по-удобно да ги обработват. При преразпределението на парцелите големите собственици получават окрупнените терени в периферията на землището, където хем няма да пречат с шума от машините и с различните третирания на посевите, хем окрупняването между малцина е по-лесно да се случи.

Въпреки добрите резултати, които постигнахме със завършените 5 проекта, за нас беше необяснимо нежеланието от страна на държавата да последва опита на холандците. Родната администрация сякаш предпочита нещата да се случват по пътя на най-малкото съпротивление, с обяснението, че „земеделците взимали достатъчно пари, за да се оправят сами“.  И така от пет години в областта на комасацията не се случват никакви политики.

- Колко струва като разход за фермера тази комасация, за да липсва интерес?

За да бъде успешен един комасационен проект, трябва да се постигне поне 20 процента в подобрението на структурата земята, т.е. окрупняването, комасацията да бъде поне 20 процента в рамките на землището. На всички участници и на нас като фонд разходите ни излязоха около 30 лева на декар, което е нищо за онова време, когато една рента струваше горе-долу толкова.

Самата организация ни отне много време и усилия, затова е важно държавата да изгради законови рамки, които да облекчат администрирането на процесите. Според процедурата ние задължително провеждахме информационна кампания сред жителите на землището, така че ако имат желание, да се включат в този проект – ще припомня, че комасацията е доброволен процес.

На практика се получава едно разместване и преместване на собствеността в различни райони, което при самото договаряне между различните хора става доста трудно. Това отнема най-много време и шансът хората да не си стиснат ръцете при това договаряне е много голям. Затова и с първите проекти, за да бъдем еталон за подобно договаряне, ние като голяма компания се срещахме с големите собственици с идеята и убеждението да постигнем подобно съгласие. Всичко това беше свързано с много усилия, защото геодезистите и проектантите трябваше да прекроят N (ен) на брой пъти землището, за да видят точно какви са интересите за конкретните зони.

И така накрая успяхме. Тези пет одобрени проекти буквално се случиха и това са много хубави землища, като при всяко от тях приоритетно бяха защитени интересите на хората, които реално обработват земята.

- Каква беше ролята на холандците в този процес?

Само един от тези пет проекта Холандия експертно подпомогна България, като тяхната държава заплати на своите консултанти за експертното им мнение - при първия проект сумата беше около 110 хиляди евро. От страна на българското Министерство на земеделието подкрепата беше с ноу-хау и специалисти, които участваха. Ние сами си платихме за проектирането на проектантската фирма и за последваща проверка на землището след договарянето, което е изключително важно. Защото след толкова много прекроявания в землището можеше да се получат неточности.

Интересното е, че след като видяха нашия опит при тези пилотни проекти, особено при договарянето, самите холандци въведоха промени и в своята методика за комасиране. И понеже преди това в Холандия един комасационен проект се е извършвал между 8 и 10 години, за да улеснят този процес, те разработиха един софтуер под формата на апликация към смартфоните. В резултат на това сега в Холандия комасацията се случва само за 8 месеца вместо за осем години като преди.

При този софтуер всеки един участник на смартфона си може да разиграва върху картата на неговото землище варианти къде са най-добрите места, за да може приоритетно да прехвърли земите си. В Холандия разделят земите на три типа – едните „не искам да ги пипам, оставям ги на мястото си“, другите – „евентуално мога да ги преместя“ и третите – „задължително ги премествам“.

В рамките на два месеца те оставят хората сами да разиграват различните варианти. Всички тези комбинации се записват на техния компютър и се определя кои са най-успешните варианти, въз основа на разместванията подадени от всички хора в това землище. Най-накрая, когато след втория месец те отиват в кадастъра, оттам им подават техните най-желани варианти. Гениален начин за решаване на подобен казус само за два месеца, без да губят излишно време.

- Значи въз основа на нашия опит холандското министерство променя системата си на комасация, а нашето какво прави?

Да, холандците видяха нашия опит с договарянето и постъпиха много прагматично. Но това е типично за тях, защото те са много бързо адаптивни, особено когато се отнася за подобрения в областта на земеделието. Знаете, те са лидери в производството на земеделска продукция в Европа. И понеже комасацията върши добра работа в много отношения – за направата на инфраструктурата, за подреждане на землищата, за изграждането и ремонта на напоителните системи, затова тя трябва да бъде процес, който стартира при възникване на определени условия. Примерно, имаме определен брой собственици с интерес към комасация на своите имоти – да бъде осигурявана прозрачна процедура администрирана от държавата.

За нашия опит в областта на комасацията няма какво да говорим, след като за последните пет години нищо не се чува. Дори с проектите за ново законодателство в поземлените отношения сме на кота нула.

Този път не само нашата асоциация на собствениците на земеделска земя, но и останали браншови организации в земеделието изразиха силно неодобрение. Защото проектозаконът не е съобразен не само с Конституцията, но и със Закона за публичното предлагане за ценни книжа, Закона за задължения и договорите и др. нормативни актове.

Когато го получихме за публичен дебат, колегите юристи бяха изумени, защото се оказа, че няма изречение, няма идея, която да не е оборима. Сбор от всичко, което някога и някъде е предлагано събрано в един документ. Оказахме се изненадани от желанието за прекрояването на закон, който и в момента работи успешно.

Всички участници в процеса бяхме много учудени от създалата се ситуация по този така важен за селското стопанство въпрос. Трябва бъдещият закон да създава стабилност, баланс, да се защитават интересите както на големите, така и на малките. Няма ли баланс, няма ли синхрон с останалото законодателство в страната - този закон е обречен.

- Каква е позицията ви по отношение на комасацията в едно бъдещо законодателство и кой трябва да го администрира – кадастърът или министерството?

Според мен хората не се интересуват дали тя ще мине през кадастъра или през Министерството на земеделието. Но на фона на холандския опит смятам, че комасацията наистина би трябвало да се организира от Агенцията по кадастър, защото там са съсредоточени професионалистите с опит в проектирането. В Холандия имат 7 кадастрални района и 7 фирми, които отговарят за тези райони и като големи структури те участват за осъществяването на подобни проекти. Интересното е, че те работят и по международни проекти за комасация по цял свят -  Китай, Германия и къде ли още не. Кадастърът на Холандия участва в международни проекти и консултира много страни по света.

България също разполага с ноу-хау в тази насока. Защо да не предлагаме подобни услуги? В момента има български специалисти, които работеха с нас, които привличат подобни кадастрални фирми за подобни проекти.

- Как ще коментирате състоянието на пазара на земя?

В момента само заради засиления пазар и изкупуванията на земя се създава предпоставка за окрупняване. От миналата година цените на земите постепенно започнаха да се покачват отново. Интересното е друго - че долната граница на този ръст вече е минимум 5 процента в рамките само на една година, което не е никак малко. Цените в производителните региони масово вече отидоха към хиляда лева на декар и това е стартовата цена, на която се договарят. Става въпрос за имотите в региони, където има интерес и се изкарват пари от земеделие. Където има инвеститорски интерес и с по-малко декари може да се издържат хората спокойно.

Винаги е имало разлика в цените, но постепенно се е стигало до това изравняване и на другите места. Обикновено ножицата в цените беше доста висока, но сега долната граница догонва. Ако преди беше 500-600 лв., сега е 900 – 1000 лв. А има места, където ние като фонд вече купуваме земята по 1 200 - 1 300 лв. за декар.

Обикновено това изравняване на цените започва от Североизточна България и върви към Северозападна и постепенно наваксват.

След като в Добрич цените вече отидоха на 2 500 – 2 800 лв., се появиха и собственици, решени да продават и с получените средства да си купят повече декари в други региони от страната.

- А през следващите години как ще се развиват продажбите?

Според мен това увеличение на цените се забави заради досегашната несигурност по отношение на бъдещата Обща селскостопанска политика (ОСП). Но от октомври 2019 г. с новия Европарламент ще се знаят новите изисквания и всичко това отново ще тласне пазара нагоре. Защото земята си остава ценен актив, особено при едно интензивно земеделие, каквото вече наблюдаваме в страната.

По отношение на таваните на плащанията смятам, че западните държави нямат интерес да толерират Източна Европа, защото нямат изгода да създават конкуренция на своите фермери – исторически факт. Затова с тези тавани се цели да ограничат големите земеделци в Източна Европа – не само в България и Румъния. Да знаете едри земеделци в Западна Европа? Там фамилното фермерство е важна единица и затова те продължават да подпомагат с предимство малкия и среден бизнес, а чрез таваните се залага една бариера за достъп за проникване на крупен бизнес.

Според мен всяка държава трябва и е длъжна да си следи интереса в ЕС. Колкото и да не ни се иска към момента в България има недостиг на малки и средни земеделски стопани. Ако ги няма големите производители, някои райони ще запустеят. Случвало се е наши колеги да разработват хиляди декари в Северозападна България, където от години не бяха виждали трактор. В тези региони големите земеделски производители са важен икономически и социален фактор за живеещите там. Осигуряват им приходи под форма на рента, охрана на имотите и снабдяване с хранителни продукти в магазините.

Именно затова, ако не настояваме за по-добри условия в това число и запазването на таваните, ще сме пропуснали шанса да защитим интересите си.

Интервюто взе: Екатерина Стоилова

Долната граница в цените на хубавите имоти надхвърли хиляда лева
16210

Последни материали
Виж
Унищожени са над 80 тона само за първото полугодие
Внесено от Полша пилешко зарази литовски деца със салмонелоза
Заради ограниченията в работните визи за мигрантите
Средната възраст на наемните работници във фермите в САЩ расте неотклонно
В обекта в село НИколово има 17 000 прасета
В Русенско е регистриран първи случай на АЧС в индустриална ферма
Пратката от над 20 тона ще бъде върната на изпращача или унищожена
Босна и Херцеговина спря внос на орехи от Румъния с високо ниво на афлатоксин B1
Нивото на масленост в суровото вещество е доста под изискванията за износ
Търговците в Украйна недоволстват от качеството на рапицата
Заради силната суша в края на юни и началото на юли
Понижиха прогнозата си за реколтата от пшеница в ЕС с над 2 милиона тона
Свързани материали
Виж
Радослав Христов от Тракийската асоциация на зърнопропроизводителите:
Редно е директните плащания да се превеждат в рамките на месец за всички фермери
Радослав Манолов, „Адванс Tерафонд”:
Предлагаме земя на изплащане за 5 години с идеята за подкрепа на предприемчиви фермери
Кампания
Радослав Христов: Чакаме дъждовете, за да започне сеитбата
Напрежението расте
Радослав Христов: Фермерите не продават горива, за да отчитат разхода с нивомери
Какви са прогнозите на фермерите
С 10-15% по-ниски добиви от пшеница и ечемик се очакват тази година
Животновъди не знаят как ще кандидатстват по схемите, обвързани с производството
Опасения за декомасация на земята при преразпределителното плащане
Приятели на SINOR.bg:  Стоматолог, София | Книжарница | АГРОВЕСТНИК | 
РЕКЛАМА |  КОНТАКТИ |  ЗА НАС |  ОБЩИ УСЛОВИЯ |  ПОЛИТИКА ЗА ЛИЧНИ ДАННИ
Всички права запазени
SINOR.bg 2003 - 2019

Използваме бисквитки (cookies), за да ви осигурим възможно най-добро преживяване в нашия уеб сайт. Чрез използването на нашия уебсайт Вие се съгласявате със запазването на бисквитки във Вашето устройство.

Приемам