Министерството на земеделието е готово с проекта за нов поземлен закон, който ще влезе за обсъждане с дългото име Закон за собствеността, поземлените отношения и опазването на земеделските земи. Проектът е качен на страницата на министерството и по него ще се приемат предложения за корекции и допълнения до 16 януари 2019 г.
С новия закон са предвидени ограничения за придобиването на земеделски земи от чуждестранни физически и юридически лица, включително и за лицата, попадащи в обхвата на Закона за икономическите и финансовите отношения с дружествата, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим, контролираните от тях лица и техните действителни собственици, се посочва в мотивите към закона.
Създаден е механизъм за защита на земеделските земи като ограничен ресурс и национално богатство, като се предвижда след придобиването на право на собственост върху земеделски земи, притежателите да не могат да променят тяхното предназначение за срок от седем години, като се предвиждат и изключения.
Поземлените отношения за ползването на земеделските земи се поставят в нова регулативна рамка. Формулирани са общи правила за договорите за възмездно ползване на земеделските земи. Ограничена е продължителността на договорите за ползване - предвижда се тя да не превишават десет години, съответно тридесет години – за земи, заети с трайни насаждения. Целта е да се постигне по-добър баланс в отношенията между собствениците и ползвателите на земеделските земи чрез избягване на дългосрочна обвързаност с неизгодни договори включително, които са сключени от съсобственици с незначителен дял, каквато негативна практика бе широко разпространена. Подходът за уеднаквяване на режима за ползване на земеделските земи е съчетан със запазване на характерните особености на отделните видове договори, които масово се прилагат в практиката.
Изискването за минимален 5-годишен срок на арендните договори и за сключването им от съсобственици, притежаващи повече от половината от общата вещ, се запазва. За договорите за наем и за съвместно обработване не е въведено правило за минимален срок - те могат да се сключват от съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто от собствеността върху земята, като за неуредените случаи се препраща към разпоредбите на Закона за собствеността.
Същевременно специалният режим на договорите за наем на земеделска земя и за съвместно обработване на земеделска земя, предвижда допълнителни административни и нормативни гаранции, произтичащи от специфичния им предмет – земеделска земя, в отклонение от общата уредба на тези видове договори, чиято уредба е в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и в Закона за кооперациите.
Прилагането им като основна правна форма на поземлените отношения изисква ясна правна регламентация, която ще спомогне за възстановяване на доверието и ще насърчи сключването им, за разлика от неспецифични, включително финансови договорни инструменти.
Включена е уредбата на земеползването, за която основен метод на регулиране е този на власт и подчинение, характерен за административното право. Това са административните процедури за създаване на масиви за ползване, без да се засяга правото на собственост, доброволната комасация на земеделските земи с промяна на правото на собственост, регистрацията на актовете за ползването на земеделските земи за целите на подпомагането по схемите за плащане на площ, специализираната карта и регистри.
С оглед на регулиране на обществените отношения по повод на земеползването като основа на селското стопанство в националните законодателства на страните от ЕС се прилагат основно четири вида мерки: насочени към защита на ползвателя, на собственика -ползвател, на собственика и за предотвратяване на раздробяването на земеделската земя.
В проекта е уредена доброволната комасация на земеделските земи с промяна на правото на собственост. Уедряването представлява обединяване на земеделски имоти по споразумение на собствениците въз основа на план за уедряване с цел да се преодолее раздробеността на поземлената собственост и се създадат предпоставки за повишаване на ефективността на ползването и опазването на земеделските земи.
Предвидено е уедряването на земеделските имоти по собственост да се подпомага от държавата чрез оказване на методическо ръководство от Министерството на земеделието, храните и горите и безвъзмезден обмен на данни между органите по поземлени отношения и Агенцията по геодезия, картография и кадастър и службите към нея.
Общинската служба по земеделие въз основа на одобрения план за уедряване издава решения и скици за уедрените поземлени имоти. В решението се описват размерът и категорията на имота, неговото местоположение (граници, съседи) и ограниченията на собствеността с посочване на основанията за това. Собствеността върху уедрените поземлени имоти се придобива от влизане в сила на решението на общинската служба по земеделие, което, придружено със скица, удостоверява правото на собственост и има силата на нотариален акт.
В проекта е предвидено задължение за общинските служби по земеделие да регистрират в информационна система на МЗХГ представените актове за ползване на земеделските земи (договори, административни, съдебни и други правни актове, които доказват притежаването на право, включващо в съдържанието си правомощие за ползване на земеделската земя), както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени при спазване на изискванията за форма. Регистрацията се извършва по искане на собствениците или на ползвателите на земеделските земи, въз основа на представени от тях копия от актовете.
Проектът на закон включва административни процедури за създаване на масиви за ползване на обработваеми земи и трайни насаждения за съответната стопанска година, както и на масиви за ползване на пасища, мери и ливади за съответната календарна година.
Въведен е нов подход за гарантиране правата на собствениците на т. нар. „имоти - бели петна“, а именно – задължение за всеки участник в процедурата, на когото със заповедта на директора на областната дирекция „Земеделие“, с която са одобрени масивите за ползване, са определени „имоти - бели петна“ или части от тях, да представя запис на заповед за дължимата сума. Когато участникът не е представил запис на заповед в определения срок, директорът областната дирекция „Земеделие“ изменя заповедта, като изключва участника от процедурата, освен ако е заплатил дължимата сума в определения срок.
Предложен е ред за изплащане на сумите за ползваните „имоти - бели петна“ на техните собственици.
В проекта е уреден редът за определяне на размера на средното годишно рентно плащане за съответното землище от общината. Предвидено е средното годишно рентно плащане да се определя от комисия за областта, назначена със заповед на директора на областната дирекция „Земеделие“, в левове на декар, според начина на трайно ползване на имотите. Средната стойност на средното годишно рентно плащане се изчислява на база всички договори за периода от 20 януари на предходната година до 20 януари на текущата година, регистрирани в общинската служба по земеделие, за съответното землище.
Предвижда се промяната на начина на трайно ползване на имоти, включени в обхвата на специализиран слой "Постоянно затревени площи", да може да се извършва само след тяхното изключване от слоя със заповед на министъра на земеделието, храните и горите по реда на чл. 33б, ал. 2 от Закона за подпомагане на земеделските производители.
С оглед ускореното преобразуване на картата на възстановената собственост в кадастрална карта и кадастрални регистри, МЗХГ ще създава и поддържа специализирана карта и регистри и информационни системи за ползването на земеделски земи и земи в горски територии, необходими за изпълнение на определените му със закон функции. Специализираната карта и регистри са необходими за управлението и развитието на поземлените отношения в България. Целта е гарантиране и успешното усвояване на средства от Европейските фондове и националните доплащания при провеждането на съответните кампании.
Предвижда се обменът на данни между МЗХГ и Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) да се осъществява чрез отдалечен достъп, като АГКК запазва основните и допълнителните кадастрални данни за имоти и собственици, налични в картата на възстановената собственост и регистрите към нея, включително и историята на имотите, към момента на тяхното предаване по реда на чл. 35 и § 33 от преходните и заключителни разпоредби на Закона за изменение и допълнение на Закона за кадастъра и имотния регистър (ДВ, бр. 57 от 2016 г.).
(Първа част от проекта)
