С проекта на Закон за земята, по който се приемат предложения и становища до 5 декември тази година, администрацията предлага нови условия при отдаването под наем на пасища, мери и ливади от държавния и общинския поземлен фонд за фермерите с животни. Новите процедури се налагат от досегашната практика и жалбите от страна на стопани, които не могат да наемат пасища, мери и ливади за изхранване на стадата си поради факта, че държавните и общински земи бяха наемани от хора без животни, предлагащи на търговете по-високи цени, се посочва в мотивите към закона.
С промените се въвеждат нови условия и ред зе ползването на този вид необработваеми земеделски земи, като се предвиди те да се разпределят от комисии към държавния и общинските фондове само на собственици или ползватели на животновъдни обекти с пасищни селскостопански животни, регистрирани в Интегрираната информационна система на БАБХ. Това ще зависи от броя и вида на регистрираните пасищни селскостопански животни, като в закона е разписана и съответната норма за цените, определени по пазарен механизъм, по които животновъдите ще наемат пасищата, за да се избегне елемента на държавна помощ.
Действащият досега ред, който предвижда разпределение на целия ресурс от общински имоти включително и в землища, съседни на този, където е регистриран животновъдният обект, а само при недостиг на площи да има доразпределяне до определената норма на имоти от ДПФ, създава затруднения на фермерите, на които се налага да ползват площи от ОПФ в съседни землища. Още повече, че някои от тях може да са недопустими за подпомагане, при наличие на свободни площи от ДПФ в същото землище, където са регистрирани животновъдните обекти на участниците в разпределението. Всичко това води и до неефективност в управлението на държавните имоти.
Затова се налага прецизиране на текстовете, така че в процедурата по разпределение на общинските и държавни пасища, мери и ливади е предложено съответните общински и държавни комисии да разпределят в съществуващата последователност първо имоти от двата фонда в землището, където е регистриран животновъдният обект на лицето, а при изчерпване на ресурса от общински и държавни земи в същото землище да разпределят имоти от двата фонда в съседни землища в същата последователност, което от една страна ще улесни животновъдите при ползването на тези земи, а от друга – държавните имоти ще се управляват по - ефективно.
В процедурата за безвъзмездно предоставяне за ползване на земи от ДПФ на бюджетни организации, необходими за осъществяване на основната им дейност, са прецизирани субектите, а за издадените заповеди след влизане в сила на ЗСПЗЗ (1991 г.), където освен земеделска земя, фигурират и сгради, предоставени по съответния ред за управление на субектите по заповедите, в преходните и заключителни разпоредби е предвиден срок, в който областните дирекции „Земеделие“ да направят предложения до министъра на земеделието, храните и горите за разделяне в отделни имоти на земята за земеделско ползване и тази, върху която е разположен сградният фонд в зависимост от фактическото му ползване - по ред, определен в правилника за прилагане на закона, след което заповедите ще бъдат актуализирани.
Тази процедура е предвидена, тъй като въпреки многократните писма от страна на министерството до ползвателите по тези заповеди, че с оглед необходимостта от актуализирането им следва да предприемат действия по изработване на план за устройство на територията ПУП, с който да отделят застроената площ от земеделската земя, те не са предприели подобни действия с мотив, че не разполагат с финансов ресурс за провеждане на процедурата. Към настоящия момент обаче обект на тези заповеди следва да бъде само земеделската земя, но без отделянето й от сградния фонд, заповедите не могат да бъдат приведени в съответствие със закона.
Относно учредяването на ограничени вещни права върху земи от държавния поземлен фонд са разписани основните правила за учредяване на различните видове ограничени вещни права (право на строеж, когато специални закони препращат към земи от ДПФ; сервитут и право на ползване – при концесия по реда на Закона за подземните богатства и за устройване на постоянни пчелини, във връзка с препращащи норми от Закона за пчеларството). Редът и условията за провеждане на процедурите ще бъдат уредени в правилника за прилагане на закона.
Действащата процедура за продажба на земеделски земи от държавния или общинския поземлен фонд, заети с овощни насаждения, които са създадени по силата на договор с министъра на земеделието, храните и горите или са придобити в собственост чрез сделка, е прецизирана и допълнена, поради констатирани при прилагането й непълноти.
В проектозакона са разписани правила за продажба на земеделски земи от държавния поземлен фонд чрез търг на притежатели на компенсаторни инструменти, съобразени с промените в ЗСПЗЗ през 2014 г., с които се предвиди, че участници в търговете за продажба на земеделски земи от държавния фонд могат да бъдат освен притежатели на поименни компенсационни бонове, с които лицата са обезщетени за невъзстановените им земи по реда на ЗСПЗЗ и по Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд, така и притежатели на компенсаторни записи и жилищни компенсаторни записи, издадени по реда на Закона за обезщетяване на собственици на одържавени имоти, като 40 на сто от стойността на спечелените на търга имоти се заплаща с парични средства. В тази връзка Наредба №16/2000 г. за организиране и провеждане на търгове за продажба на земеделски земи от държавния поземлен фонд на притежатели на поименни компенсационни бонове, се предвижда да бъде отменена.
Процедурата за замени на земеделски земи от държавния поземлен фонд със земи на физически или юридически лица и на общини е допълнена с нови условия и ред за извършването й. Възможността за извършване на замени на държавни с общински земеделски земи, която и към момента съществува като отделна разпоредба в чл. 24г, ал. 9 от ЗСПЗЗ, е добавена изрично към възможните три хипотези, при които законът допуска извършване на този вид разпоредителни сделки, аналогично на разписаните разпоредби от Закона за държавна собственост и Закона за общинската собственост. Относно извършването на замяна на държавни с общински земеделски земи обаче, предвид, че земите от ДПФ са ограничен държавен ресурс, който служи за провеждането на държавната политика в областта на поземлените отношения, е поставено условие, че замяната се извършва само в случаите, свързани с изграждане на общински обекти от първостепенно значение по смисъла на § 1, т. 6 от Закона за общинската собственост, които не могат да бъдат реализирани по друг начин, както и че придобитите земи могат да се ползват от общината само за целите на замяната. Освен това е предвидено, че замяната на държавни земеделски земи със земи на физически или юридически лица и на общини се извършва по парична равностойност на заменяните имоти, определена по пазарна оценка, изготвена от независим оценител, като цената не може да бъде по-ниска от тази, определена по реда на наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ (Наредба за реда за определяне на цени на земеделските земи).
До настоящия момент в разпоредбата на чл. 36, ал. 1 от ППЗСПЗЗ е разписано, че замените се извършват по парична равностойност на заменяните имоти, определена по реда на наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ, но съгласно чл. 43, ал. 2 от ЗДС, държавата се разпорежда с имоти - частна държавна собственост, на база оценки на имотите, извършени от независим оценител, което е относимо и към замените на земи от ДПФ с частни и общински земеделски земи.
В новия закон е разписана и действащата в Правилника за прилагане на Закона за опазване на земеделските земи (ППЗОЗЗ) възможност, собственикът на сгради и съоръжения, изградени върху държавна земеделска земя преди влизането в сила на ЗСПЗЗ, да може да придобие правото на собственост върху земята без провеждане на търг - след заплащане на стойността й, но при условия и ред, определени в правилника за прилагане на закона.
Относно разпореждането със земите в бившите стопански дворове – частна държавна собственост, представляващи застроени и прилежащи площи към сгради/съоръжения на прекратените организации, както и свободни, негодни за земеделско ползване земи, и свободни земеделски земи, останали след възстановяване правата на бившите собственици, действащите процедури са систематизирани, допълнени и прецизирани.
По отношение продажбата на незастроените, негодни за земеделско ползване земи, както и на свободните земеделски земи в стопанските дворове, за които с изменение и допълнение на ЗСПЗЗ от 2016 г. се предвиди, че при продажбата им право на участие в първия търг имат само собственици на имоти - съседни на имотите, предложени за продажба, в действащата процедура са разписани нови, ясни и подробни правила, които да разграничават процедурата за провеждане на търг за съседни имоти от тази за общите търгове, на които могат да участват всички заинтересовани лица, въведени са допълнителни условия, на които следва да отговарят имотите – съседни на предложените на търга държавни имоти, а също и условия за създаване на конкурентна среда за участниците в процедурата.
Мотивите са продиктувани от практиката от проведените досега търгове за съседни имоти, която показва, че процедурата създава затруднения при прилагането й, свързани както с обявяването на търга и класиране на участниците, така и с определянето на съседите (предвид различните хипотези, които се явяват на практика), като това води до обжалване на търговете, до отмяна на протоколи за класиране на спечелилите кандидати, до жалби от потенциалните участници в следващия общ търг, както и в някои случаи – до заобикаляне на закона и нарушаване на държавния интерес.
Относно свободните земеделски земи в стопанските дворове, които се продават на търг, е предвидено, че при наличие на такива земи в стопанските дворове, находящи се в границите на урбанизирани територии, те също да могат да се обявяват за продажба на търг, предвид, че за тях в нормативна уредба не е предвиден друг ред за разпореждане.
Предвиден е и едногодишен срок, в който при наличие на неразпределен сграден фонд от имуществото на прекратените организации, същото да бъде установено от комисия и предадено в собственост на общините по местонахождението на имотите, за да се избегне съществуващата към момента безстопанственост на такива сгради или съоръжения, някои от които се оказват опасни за жителите на населеното място и се налага тяхното обезопасяване или премахване. В такива случаи областните управители сезират МЗХГ за предприемане на действия в тази насока, но министърът на земеделието, храните и горите упражнява правата на собственика само по отношение на земите в стопанските дворове, но не и за сградния фонд, който до настоящия момент, предвид липсата на собственик, се оказва безстопанствен. Определен е двугодишен срок, в който общините не могат да се разпореждат с предаденото им имущество, с оглед предвидения в преходните и заключителни разпоредби на законопроекта, двугодишен срок за регистрация на сградния фонд от страна на собствениците му.
Въведена е забрана за строителство в земеделски земи без провеждане на процедура за промяна на предназначението им, в случаите, в които е установено, че е извършено незаконно строителство.
При извършване на строителство в земеделски земи без провеждане на процедура за промяна на предназначението им, е регламентирана забрана в случаите, когато се засягат земеделски земи с начин на трайно ползване – пасища, мери и ливади, включени в слой „Постоянно затревени площи“.
При строителство в земеделски земи без провеждане на процедура за промяна на предназначението им, е предвидено искането да бъде еднократно, като становището за строителство на общинска администрация да се изисква от съответната областна дирекция „Земеделие“ по служебен път.
В законопроекта се уеднаквят обектите, които се допускат за изграждане върху земеделски земи – общински поземлен фонд, с начин на трайно ползване – пасище, мера или ливада.
С цел намаляване на административната тежест за гражданите и бизнеса изрично е предвидено, че при промяна на предназначението на земеделска земя с начин на трайно ползване – пасища, мери, ливади или друг вид постоянно затревените площи, влязлото в сила решение да е основание за извършване на служебна промяна в обхвата на слой „Постоянно затревени площи“.
Отпада заплащането на местна такса, определена от общинския съвет при промяна на предназначението на земеделска земя от общинския поземлен фонд. В проекта са предвидени изрични хипотези, в които общината няма да дължи такса за промяна на предназначението на земеделска земя за неземеделски нужди.
Направено е изменение, свързано със сроковете за валидност на решението за промяна на предназначението на земеделските земи. С цел облекчаване на административната тежест отпада изискването в тригодишен срок от влизане в сила на решението за промяна на предназначението на земеделска земя, да бъде поискано издаване на разрешение за строеж.
Предвидено е решението за промяна на предназначението на земеделска земя за неземеделски нужди при изпълнение на концесионен договор да губи правно действие, ако в 6-годишен срок от влизането му в сила, заинтересованото лице не е осъществило дейности по изпълнение на работния проект. Информацията за представен отчет за изпълнение на годишен работен проект и/или отчет за движението на запасите, се предоставя на съответната комисия служебно от Министерство на енергетиката в 7-дневен срок от постъпването й.
По отношение на решенията за промяна на предназначението на земеделска земя за неземеделски нужди, влезли в сила до 24 май 2011 година, които са загубили правно действие поради незапочнато строителство, е предвиден двугодишен срок от влизане в сила на този закон, в който заинтересованите лица могат да поискат тяхното потвърждаване.
Въведена е нова процедура за промяна на предназначението на неземеделска земя в земеделска. Предоставя се правна възможност на собственици на поземлени имоти, разположени извън границите на урбанизираните територии, които според кадастралните регистри по вид територия и начин на трайно ползване не са предназначени за земеделско ползване, но фактически се ползват за земеделски нужди, да подадат заявление до Комисията за земеделските земи на предназначението им от неземеделска в земеделска територия, без заплащане на такса.
Подробно е регламентирана процедурата за временно ползване на земеделска земя за неземеделски нужди, като е разграничена компетентността на Комисията за земеделските земи и комисиите към областните дирекции „Земеделие“. С цел намаляване на административната тежест е предвидено, че решение за временно ползване на земеделска земя за неземеделски нужди, ще се издава само въз основа на ситуационна скица, без проект на подробен устройствен план.
