Извън арендните договори, които ползвателите и собствениците на земеделска земя могат да сключват за нейната обработка, в сила остават и договорите за наем и това подробно е разписано в новия Закон за земята, чийто проект ще продължи да се обсъжда до началото на декември от браншовите организации и останалите заинтересовани лица. За разлика от арендите обаче, чийто срок за едногодишните култури ще се сключва максимум за 5 години, като собствениците трябва да притежават поне 50% идеални части от този имот, при договорите за наем собствениците могат да притежават над 25% или под 25% идеални части в зависимост от продължителността на действие на договора.
Арендата също може да е с едногодишен срок на действие, но само ако собствениците не притежават 50 на сто идеални части.
Когато договорът бъде сключен за срок по-кратък от минималния или без срок, той има действието на договор за наем. За неуредените случаи в отношенията между съсобствениците по повод на договори за аренда на земеделска земя, се прилагат разпоредбите на чл. 30 - 32 от Закона за собствеността, гласи още новият проект.
Той запазва и досегашните договори за наем, които се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Ако обаче, този договор е сключен със съсобственици, без да е спазено този изискване и те имат под 25 на сто идеални части, тогава той има действие само за една година.
В проектозакона се казва още, че при неуредените случаи се прилагат разпоредбите на Закона за задълженията и договорите относно договора за наем и разпоредбите на чл. 30 - 32 от Закона за собствеността.
Договор за съвместно обработване на съсобствена земеделска земя по чл. 31, ал. 4, т. 3 от Закона за кооперациите също се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи п повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Ако обаче те имат под 25 на сто идеални части, тогава и там кооперациите ги сключват само за една година.
Договорът се прекратява с прекратяването на членството на страната, предоставила земята за съвместно обработване.
Приобретателят на отдадената за ползване земеделска земя с договор за съвместно обработване за срок над 1 година, включително наследниците, заместват член – кооператора като страна в договора по реда на чл. 36, ал. 2, когато са членове на кооперацията – ползвател.
За неуредените случаи се прилагат разпоредбите на Закона за кооперациите, на Закона за задълженията и договорите относно договора за наем и разпоредбите на чл. 30 - 32 от Закона за собствеността.
В новия проектозакон подробно са разписани и правата и задълженията при сключването на арендните договори.
Арендодателят е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора. Текущото поддържане, наложило се поради обикновеното употребление на обекта на договора, включително на жилищните и стопанските постройки, пътищата, канавките, напоителните и отводнителните системи и на другите обслужващи обекта на договора съоръжения и ограждения, е за сметка на арендатора.
Отново арендаторът е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания обект на договора, а собственикътплаща данъците и таксите, свързани с неговата собственост.
Когато не е уговорено друго, арендаторът е длъжен да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесените в обекта на договора вещи и добивите.
Арендаторът е длъжен да ползва арендувания обект на договора с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение. Арендаторът е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договора.
Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора въз основа на писмено упълномощаване с нотариално удостоверяване на подписа на собственика по реда на глава четвърта от проектозакона.
По реда на Закона за устройство на територията и други специални закони, арендаторът може да извършва подобрения в обекта на договора само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.
Собственикът на земята може да прекрати договора, когато ползвателят ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 2 и 3, както и да търси обезщетение за нанесените вреди.
При прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения, освен ако в този закон е предвидено друго.
Арендаторът има право да демонтира съоръженията, инсталациите и другите подобрения, които не са трайно закрепени в обекта на договора и са направени без знанието на арендодателя, в едномесечен срок от прекратяването на договора.
Исковете на арендодателя за заплащане на обезщетения поради увреждане на отдадения под аренда обект на договора, както и исковете на арендатора за дължимите разноски за обекта на договора или за упражняване на правата по чл. 51, ал. 3, се погасяват с тригодишна давност.
По отношение на арендодателя давността започва да тече от връщането на обекта на договора, а за арендатора - от прекратяването на договора.
Арендодателят има право на търговски залог по реда на Закона за особените залози върху добивите от арендувания обект и привнесените вещи за обезпечаване на вземанията му по арендния договор за съответната година.
Арендодателят отговаря, когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора, и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, а за животните - в тримесечен срок. В тези случаи арендаторът има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. Арендодателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен.
Ако недостатъците се дължат на причина, за която арендодателят отговаря, арендаторът може да търси и обезщетение за вреди по общите правила за неизпълнение на задълженията.
Ако арендодателят не отстрани недостатъците в продължение на три месеца след писменото му уведомяване, арендаторът има право да ги отстрани сам за сметка на арендодателя.
Съглашението за освобождаване на арендодателя от отговорността за недостатъци, е нищожно.
Арендодателят не отговаря за недостатъци, които са били известни на арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора, освен ако те са опасни за неговото, на членовете на домакинството му или на работниците здраве.
Ако арендаторът бъде лишен изцяло или частично от ползването на обекта на договора поради права на трети лица, се прилагат съответно чл. 54 и 55.
Арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за появили се недостатъци, за необходимостта от вземане на мерки за предпазване на обекта на договора от повреждане или унищожаване, както и за предявените от трети лица права върху обекта на договора.
(2) При неизпълнение на задължението си по ал. 1, арендаторът дължи обезщетение за причинените на арендодателя вреди. Ако арендодателят поради неуведомяване, не е могъл да вземе необходимите мерки за запазване на обекта на договора или за отклоняване на предявените права от трети лица, арендаторът губи правата си по чл. 54, 55 и 56, както и правото си да развали договора и да иска обезщетение поради неизпълнение.
