Съдията по вписванията не проверява дали собствениците на земя притежават поне 50% от имота, който отдават под аренда при тяхното вписване. Това тълкувателно решение са приели гражданската и търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) с ново решение, съобщиха от ВКС.
Новото изискване договорът за аренда да се сключа само от съсобствениците, които притежават поне половината от земята, беше въведено през февруари 2017 г. Целта беше да се преустанови честата практика, при която миноритарни собственици на имотите да сключват дългосрочен аренден договор за целия земеделски имот и така да засягат правата на останалите. Тази ситуация водеше до множество спорове между съсобствениците, между тях и арендаторите, между арендаторите, припомнят юристи.
В Закона за арендата в земеделието (чл. 3, ал. 4) беше записано, че „договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване, може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.“
С тази клауза пред върховните съдии се постави въпросът дали при вписването на договорите за аренда съдиите по вписванията са длъжни да следят дали те са сключени от собственик на поне половината от земята.
След образуването на тълкувателното дело обаче ЗАЗ беше допълнен и на нотариуса изрично е възложено именно той да проверява дали е изпълнено това изискване.
С вчерашното си тълкувателно решение върховните съдии дават отговор на този въпрос, подчертавайки, че „материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г.) не попадат в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка при вписване на анекс към договор за аренда в земеделието или на нов договор за аренда в земеделието“.
Гражданската и търговската колегии на ВКС са приели, че извършването на такава проверка, след като това не е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията.
В тълкувателното решение се посочва, че съдията прави следните проверки съдържанието на акта, а именно да идентифицира страните по договора и самия имот. Според върховните съдии само ако законът изрично натоварва съдията по вписванията да действа в качеството на нотариус, той може да извършва проверката, попадаща в правомощията на нотариуса, която включва изследване на правата на праводателя при разпоредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти съгласно чл. 586, ал. 1 от ГПК и проверка на съответствието на сделката с императивни законови правила и добрите нрави на основание чл. 574 от ГПК.
В мотивите се коментира, че с новата редакция на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба по чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността разрешение за управлението и ползването на съсобствени земи чрез отдаването им под аренда – общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
