След проведено през септември заседание на управителния съвет и общо събрание на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) членовете избраха за нов председател Евгений Орашъков, един от учредителите на организацията, създадена още през 2007 г. До 2013 година Орашъков е изпълнителен директор на „Серес”, след което продължава професионалния си път като управител на”Агро Сантия” ООД. От края на 2015 г. е управител на „Агро Сип” ООД. Член е на Съвета на директорите на “Конекс-Тива” АД и на Управителния съвет на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи.
За читателите на Синор.бг новият председател на БАСЗЗ представи виждането си за бъдещите политики в областта на поземлените отношения между администрация, фермери и притежатели на най-ценния актив, каквато е земята.
Г-н Орашъков, доколко плановете на членовете на БАСЗЗ за законодателни промени в областта на поземлените отношения се припокриват с намеренията на администрацията, изразени по време на Консултативния съвет (КС) към Министерство на земеделието и храните (МЗХ)?
На двете заседания на КС, проведени досега, бяха обсъдени различни теми, свързани с ползването на земеделските земи, но до момента не са разгледани предложенията на асоциацията, входирани с писмо в МЗХ. Очакваме това да се случи на следващите заседания. Според нас този съвет би бил полезен на министъра, ако се превърне в място за възпитан, задълбочен и аргументиран дебат между участниците в поземлените отношения - собственици и ползватели, на базата на който министърът да взима информирани решения, съзнавайки по-ясно последиците от тях и отговорността, която носи. Самият съвет не е политически орган и той няма право на законодателна инициатива, тя принадлежи на Министерския съвет и на Народното събрание. Същевременно, много от проблемите в поземлените отношения могат да бъдат решени на база на прецизиране на подзаконовата нормативна уредба и усъвършенстване на административната практика, което е изцяло от ресора и възможностите на Министерството на земеделието и храните.
На този етап какви промени бихте предложили и в кои закони - ако може да се аргументирате?
БАСЗЗ е входирала в МЗХ предложение за промени в уредбата на поземлените отношения, гарантиращи правата на частна собственост върху земеделска земя. Предложенията са свързани с кадастралния регистър, насърчаване на дългосрочните договори чрез балансиране на арендните отношение, доброволното пренареждане, групиране и уедряване на земеделските земи по собственост, синхронизиране на законова и подзаконова нормативна уредба и преразглеждане на режима на комасация по ползване. Всяко от нашите предложения е свързано със защита на правата на собствениците на земеделските земи.
Накратко, при кадастъра – при механичното прехвърляне на картата на възстановената собственост в кадастралния регистър са се получили припокривания, промени на граници, начин на трайно ползване (НТП) и категории, без да са информирани собственици и без да имат възможност да обжалват. Преимуществената част от договорите за ползване на земя са едногодишни, като основната причина е неравнопоставеност при арендните договори в ущърб на собствениците. В България собствеността е една от най-разпокъсаните спрямо останалите държави в Европа. Липсата на политика, насърчаваща доброволна комасация между собствениците, със съдействие от страна на държавата, води до по-ниски добиви, липса на инвестиции в напояване и инфраструктура. Без уедряване не може да има икономически ефективно и рентабилно земеделие.
А „белите петна“ и служебните разпределения на частна собственост от страна на административен орган се превърнаха в източник на много главоболия за всички участници в поземлените отношения.
По отношение на пазара на земята – може ли да направите анализ върху движението на цените на земеделската земя от 2020 г. досега? Какви са прогнозите Ви за цените през следващите години?
БАСЗЗ провежда годишен форум, на който отчита състоянието и тенденциите на пазара на земеделски земи. На последния форум, проведен през юни тази година, предоставихме информация за 2022 г., която е изнесена и на сайта на БАСЗЗ. За миналата година, по данни на асоциацията средната цена на земеделската земя е 1 787 лв./дка, а размерът на средното рентно плащане е 72 лв./дка (данните са за първичен пазар и не разграничават обработваема от необработваема земя). В момента наблюдаваме на пазара едно успокояване и нормализиране и е трудно да кажем конкретни цени. Земеделската земя е ограничен ресурс, който е основен за изхранването на световното население. Колкото повече се увеличава световното население и по-големи стават продоволствените му нужди, толкова по-ценен актив става и земеделската земя.
Една от основните дейности на асоциацията е свързана с пренареждането, групирането и уедряването на парцелите. Към този момент кои са основните пречки административно този процес да не върви?
По-горе казах, че България е една от страните с най-разпокъсана собственост. Според Аграрния доклад на МЗХ средната площ на един имот е 6,24 дка. На първо място, уедряването на имотите по собственост следва да се случи, запазвайки принципа на доброволните споразумения между собственици. Няма как да се извърши уедряване по собственост, ако процесът по доброволно уедряване не бъде съпътстван от административни, технически и финансови облекчения, които да бъдат предоставени от държавата, като това включва и съответните изменения в нормативната уредба.
В момента собствениците виждат в процедурите по уедряване повече административни пречки и разходи, отколкото ползи. От практическа гледна точка уедряването може да бъде насърчавано и на проектен принцип, в региони, където е предвидено да се реализират мащабни проекти по развитие на обществената (техническа, пътна, социална) инфраструктура, както и на места, където има належаща нужда от възстановяване и развитие на хидромелиорациите (напоителните и отводнителните мрежи и съоръжения).
Смятате ли, че трябва да се сложи край на едногодишните договори при ползването на земята, които не стимулират окрупняването?
В момента голяма част от договорите за ползване на земеделска земя са краткосрочни – за наем. От друга страна, земеделието има нужда от дългосрочни планове за развитие, инвестиции и спазване на екологичните норми. В действащия Закон за арендата на земеделски земи има неравнопоставеност между собственик и ползвател на земеделска земя. Развалянето на аренден договор при неплащане е трудно и често минават години, преди да се случи. Едногодишните договори са вариант на защита на собственика. БАСЗЗ има предложение за начина, по който това може да се регулира, в съответствие с Конституцията, Закона за задълженията и договорите и Закона за собствеността. Натрупаните проблеми досега изкривяват поземлените отношения, и съответно водят до това, че основно се сключват едногодишни договори, поради простата причина, че при дългосрочните договори собствениците нямат никаква гаранция, че правата им ще бъдат спазени.
По отношение на взаимоотношенията на собствениците на земеделска земя с арендаторите - има ли проблеми, какви са те и как биха могли да се преодолеят?
Когато говорим за поземлени отношения като цяло, за нас водещи са два принципа, които не само са заложени в Конституцията, но и са в основата на всяко модерно, демократично общество, развиващо се в условията на пазарна икономика – път, по който сме избрали да се движим като общество преди повече от 30 години. Това са принципите на неприкосновеност и защита на частната собственост, и на свободната стопанска инициатива в условията на пазарна икономика. Нашата позиция, когато се говори за регулации е, че за всичко, което се прави върху частен имот, трябва да има волеизявление от страна на частния собственик. В максимална степен трябва да се премахне вмешателството на административни органи в частноправните отношенията между собственици и ползватели. В момента се надигат гласове за административно регулиране на цени и привилегии за едни спрямо други участници в поземлените отношения, което е типично за режим на планова икономика. Затова за нас е ключова идеята за поземлени отношения, които да се основават на свободно договаряне между собственици и ползватели.
Тази година цените на рентите в Североизточна и Северозападна България са изключително високи - смятате ли, че ще има намаление в договорите за следващата година?
Както казах, за нас поземлените отношения трябва да се основават на свободно договаряне между собственици и ползватели. Цените на рентите и наемите на земеделската земя са функция на свободна стопанска инициатива на участниците в този пазар.
Има ли промени в членската маса на асоциацията - колко са членовете?
Членската маса на БАСЗЗ се разраства постоянно, като членуват не само дружества, но и физически лица. Включва големи, малки и средни собственици на земя, като част от членовете са и ползватели на земеделска земя, отглеждащи различни култури.
БАСЗЗ защитава правата и интересите на всички собственици на земеделските земя. Като допълнителен атестат за сериозността на представителността на БАСЗЗ е членството ни в Европейската асоциация на собствениците на земеделски земи (ELO). Освен като елемент за легитимация, членството в ELO ни дава поглед и възможност да участваме пряко в процесите, които се случват в Брюксел и имат отношение към поземлените отношения.
Интервюто взе: Екатерина Стоилова
