С промени в правилника за прилагане на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи министерството на земеделието въвежда нови правила в търговете за продажба на свободни имоти в бившите стопански дворове, както и на сградите, които са строени впоследствие върху подобни имоти. За да се насърчи участието на малките и средни фермери, в първия обявен търг ще могат да участват само собственици на имоти, съседни на предложените на търга земи, като по този начин те биха могли да увеличат площта на парцелите си, се посочва в мотивите към закона.
Мотивите за изменение и допълнение на действащите процедури за продажба на незастроените, негодни за земеделско ползване и неподлежащи на възстановяване земи, както и на свободните земеделски земи в бившите стопански дворове, са продиктувани от практиката от проведените досега търгове за съседни имоти, която показва, че процедурата създава затруднения при прилагането й, свързани с определянето на лицата, които могат да участват на този търг (предвид различните хипотези, които се явяват на практика), се сочи в мотивите на агроминистерството.
Именно затова се предлага освен откриването на първа процедура за провеждане на търг за съседи да се прилага и следващ общ търг, в който могат да участват всички заинтересовани лица. Но двата търга ще бъдат с две самостоятелни процедури, при различни условия за участие, защото от досегашната практика на областните дирекции „Земеделие”, където тези търгове се провеждат с една заповед, има смесване на правилата.
Освен това, в доста случаи е налице заобикаляне или неправилно тълкуване на подзаконова нормативна уредба, когато на търга се обявява само един имот за съседи и за него подава заявление само един съсед, но за да се проведе търг, формално заявление подава и лице, което не разполага с документи за собственост на съседен имот. В тези случаи нередовните кандидати се декласират, но се приема, че е подадено повече от едно заявление и тръжната комисия класира единствения кандидат при предложената от него цена. Според експертите този начин на провеждане на търговете не осигурява конкурентна среда и не защитава държавния интерес при продажбата на подобни имоти.
Установено е също, че когато на търга се обявява повече от един имот за съседи и за всеки един от имотите има подадено по едно заявление за участие, той се провежда при формално спазване на условието да има поне двама заявили участие кандидати, за да се проведе търг, което обаче е относимо към общите търгове за тези имоти, на които участват всички заинтересовани лица. Тръжните комисии извършват класиране на единствения заявил участие кандидат за конкретен имот при предложената от него цена, но предвид спецификата на процедурата, която е само за съседи, за обявените имоти липсва състезателно начало, поради което предложената от кандидата цена е в пъти по-ниска от цената, която се предлага за подобни имоти на общите търгове, т.е. в условията на свободна конкурентна среда, с което значително се накърнява държавния интерес. Освен това, чрез възпрепятстване на достъпа на други заинтересовани лица до тези имоти, се създават предпоставки за монополизиране на собствеността в стопанските дворове, тъй като даден собственик на имот в стопанския двор, на практика може да изкупи постепенно, на значително по-ниски цени, цялата свободна държавна земя в тази територия и възползвайки се от господстващото си положение, да извършва последващи спекулативни сделки с придобитите имоти.
Поради допускане на подобни нарушения издадените протоколи за класиране на кандидатите, които се одобряват от министъра на земеделието, храните и горите, се връщат за преразглеждане от тръжните комисии. В тази връзка постъпват жалби от класираните участници в процедурата, включително и обжалване по съдебен ред, а от друга страна – и жалби от потенциални участници в следващия общ търг, които считат, че така проведената процедура нарушава правата им.
Поради тези причини държавата настоява процедурата за провеждане на търг за съседни имоти да се разграничи от тази за общите търгове.
С поправите към закона се въвеждат изменения и текстовете за продажба чрез търг на имоти в границите на бившите стопански дворове, които до влизането в сила на изменението на закона (05.08.2016 г.), са определени с приети парцеларни планове или с планове на новообразуваните имоти като незастроени, негодни и неподлежащи на възстановяване земи (по чл. 27, ал. 8 от ЗСПЗЗ) или като свободни земеделски земи (по § 12а от ПЗР на ЗСПЗЗ), върху които след влизане в сила на ЗСПЗЗ (01.03.1991 г.), без знанието и съгласието на собственика на имотите (министърът на земеделието, храните и горите), са изградени сгради и/или съоръжения от физически или юридически лица, различни от организациите по § 12 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, поради което този сграден фонд не представлява кооперативно имущество.
В случая обаче, тъй като предмет на продажбата е само земята, без да се изследва собствеността на сградите или съоръженията, както и начина на застрояването (обстоятелства относно застрояването се установяват от комисия и само се посочват за всеки обявен имот в заповедта, с която се открива тръжната процедура), е възможно някои от лицата, независимо, че строителството е извършено без съгласието на министъра на земеделието, храните и горите, да са се снабдили със строителни разрешения, с удостоверения за търпимост на сградите, издадени от общината, а дори и с констативни нотариални актове за собственост. В тази връзка, а дори и да не притежават документи, ако имотите бъдат обявени на първи търг за съседни имоти, но лицата, извършили застрояването, не са съседи, е много вероятно да възникнат конфликти, ако имотите бъдат спечелени от други лица. Следва да се има предвид, че процедурата все още не е прилагана на практика, но считаме, че имотите по § 8 от ПЗР на ЗСПЗЗ e целесъобразно да се обявяват само на общи търгове, които не гарантират, че имотите ще бъдат спечелени от лицата, извършили строителството, но дават равни възможности за участие на всички заинтересовани лица, в условията на свободна конкуренция, което в значителна степен би предотвратило евентуални бъдещи конфликти. Освен това, на търговете за съседи не може да се постигне реалната цена за държавния имот, предвид ограничения кръг на участниците в този търг, а ако имотите се обявят на общ търг, извършилите строителството лица ще имат интерес да предложат високи цени, за да спечелят имота в условията на конкуренция, с което се удовлетворява и държавния интерес.
Във връзка с горепосочените мотиви, в проекта на Постановление за изменение и допълнение на ППЗСПЗЗ е предложено, имотите по § 8 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ да се обявяват само на общ търг.
Предвид, че случаите на извършено строителство върху земи в бившите стопански дворове без съгласието на министъра на земеделието, храните и горите, са сравнително малко на брой, но в сега действащите разпоредби на правилника е разписано, че предложенията за обявяване на търг на имоти по § 8 от ПЗР на ЗСПЗЗ се разглеждат от отделна комисия, с цел процесуална икономия, в проекта е предложено същите да се разглеждат в Министерство на земеделието, храните и горите (МЗХГ) от съответните комисии (в зависимост от територията, върху която е извършено застрояването), които разглеждат предложенията за продажба на имоти по чл. 27, ал. 8 от ЗСПЗЗ или по § 12а от ПЗР на ЗСПЗЗ.
Началната тръжна цена на имотите е пазарната оценка, изготвена от независим оценител, вписан в регистъра на независимите оценители и възложена от директора на областната дирекция „Земеделие“. Данъчната оценка се определя като за земи в строителни граници и това обстоятелство се посочва изрично в удостоверението за данъчна оценка. Началната тръжна цена не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота, увеличена с 10 на сто, се посочва в промените към правилника за прилагане не закона.
Заявителите или писмено упълномощените от тях с нотариална заверка на подписа лица, подават в областна дирекция "Земеделие" заявления по образец, утвърден от министъра на земеделието, храните и горите. За всеки имот се подава отделно заявление.
В заявлението за участие в търговете се посочват:
1. единен идентификационен код, съгласно Закона за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, когато заявлението се подава от юридическо лице или едноличен търговец;
2. местонахождението, номерът и площта на имота;
3. предлаганата цена в лева за имота.
При подаване на заявлението, заявителят или упълномощеното лице представят документ за самоличност, и прилагат:
1. нотариално заверено пълномощно, когато документите се подават от упълномощено лице;
2. платежен документ за внесен депозит в оригинал, когато плащането не е извършено по електронен път;
3. протокол от заседание на съответния оправомощен орган, съдържащ решение за закупуване на държавните имоти – предмет на продажбата, когато заявителя е юридическо лице;
4. декларация за обстоятелствата по ал. 11.
Търгът, на който могат да участват всички заинтересовани лица, може да се проведе само при условие, че най-малко двама кандидати са подали заявление за участие и са допуснати до участие в търга.
Когато на търга са обявени повече от един имот, при явяване на един кандидат за даден имот, той се обявява за спечелил търга при предложената от него тръжна цена с тайно наддаване.
Право на участие в първия търг, открит със заповед по чл. 56з, ал. 2, имат само собственици на имоти в границите на стопанския двор, съседни на имота - обект на търга, които не представляват обслужващи пътища, независимо от тяхната собственост. Имоти, които нямат обща граница с предлагания на търга имот, не се считат за съседни.
За участие в тези търгове правоимащите лица подават заявление по образец, утвърден от министъра на земеделието, храните и горите, в което се посочват данните по ал. 2 и се прилагат документите по ал. 3, както и копие на документ за собственост на имота, съседен на имота – обект на търга.
На търговете могат да бъдат обявени само имоти, за които след служебна проверка от областна дирекция „Земеделие“ е установено, че имат най-малко два съседни имота, които са собственост на различни физически, юридически лица или общини. Търгът може да се проведе само в случай че за всеки обявен имот са подадени повече от едно заявление за участие от лица, собственици на отделни имоти, съседни на имота - обект на търга, допуснати за участие в търга.
Не се допускат за участие в търга по ал. 6 кандидатите, придобили собственост върху имоти в границите на стопанския двор, съседни на имота – обект на търга, образувани в резултат на делба или обединяване, след откриване на тръжната процедура.
Имотите, останали след провеждане на търга по ал. 6, се включват в следващи търгове, на които право на участие имат всички заинтересовани лица.
Свързани лица по смисъла на Търговския закон и свързани предприятия по смисъла на Закона за малките и средни предприятия, не могат да бъдат самостоятелни кандидати или участници в тръжната процедура за един и същ имот.
При изготвянето на пазарни оценки за нуждите на определена процедура те се възлагат и заплащат от собственика на земята, освен ако изрично не е предвидено друго. В процедурата за продажба на застроените и прилежащи площи към сгради/съоръжения от имуществото на организациите по §12 от ПЗР на ЗСПЗЗ обаче, не е посочено лицето, което възлага изготвянето на оценките на държавните земи – предмет на сделката, поради което в доста случаи, оценките се възлагат и заплащат от заявителите, вместо от директора на областната дирекция „Земеделие“. В тази връзка, с цел да се прекрати установената на места горепосочена практика, в проекта е разписано изрично, че оценките се възлагат и заплащат от директора на областната дирекция „Земеделие“, с което ще се спестят разходи на заявителите, а и ще се защити интереса на държавата, в лицето на МЗХГ, като се изготви независима от заинтересованите лица, реална пазарна оценка на имотите.
