Новият Закон за поземлените отношения и опазването на земеделските земи, който ще замени досега действащите два закона - за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) и за опазването на земеделските земи (ЗОЗЗ), въвежда съществени корекции по отношение на отдаването под наем на земите от държавния поземлен фонд (ДПФ). Поправките са заложени в проектозакона, качен за обсъждане от бизнеса до 26 септември тази година.
Според досегашните анализи на министерството на земеделието правилата за ползването и разпореждането със земите от ДПФ не са систематично подредени в закона за собствеността на земеделските земи и неговия правилник, няма ясно разграничени институти относно управлението и разпореждането със земеделските земи от този фонд, и със земите в бившите стопански дворове – частна държавна собственост, което налага свързаните с това разпоредби да се издирват във всички глави на закона и правилника и да се изследва връзката между тях.
Освен това, практиката по прилагане на част от разписаните процедури показва, че те се нуждаят от усъвършенстване, с оглед новите обществено- икономически условия в страната.
Какви са предложенията, разписани с новия закон:
– Дадена е легална дефиниция за обхвата на земеделските земи, които се включват в понятието „държавен поземлен фонд“, като по този начин те се разграничават от земите в стопанските дворове, част от които не представляват земеделски земи и са със статут на земи – частна държавна собственост, които се управляват от министъра на земеделието, храните и горите по ред, различен от този за земеделските земи;
– Прецизирани са правомощията на министъра на земеделието, храните и горите по управлението и разпореждането със земите от държавния поземлен фонд, с оглед създадени по - късно нови процедури, действащи към момента;
– Уредени са общи положения за земеделските земи от държавния и общинския поземлен фонд относно статута, предназначението, разпореждането и отдаването им за ползване чрез търг и без провеждане на тръжна процедура по пазарни цени, като са определени минимални и максимални срокове за отдаване под аренда за отглеждане на едногодишни полски култури и за създаване и отглеждане на трайни насаждения;
– В процедурата за отдаване на земите от държавния поземлен фонд под наем или аренда чрез провеждане на тръжна процедура, е променен срокът (от 31 март на 15 февруари на текущата календарна година), до който министърът на земеделието, храните и горите издава заповед за откриване на търга за следващата стопанска година, предвид, че действащият към момента срок забавя провеждането на търговете и респективно - сключването на договорите, което затруднява включването на наетите имоти в споразуменията за ползване по масиви до определения в закона срок;
– Разписани са нови разпоредби, които дават възможност на регистрирани земеделски стопани до 40 години да участват на търга за отдаване на земеделски земи от ДПФ под наем или аренда, за имоти, определени от министъра на земеделието, храните и горите по утвърдена от него методика с цел стимулиране на млади земеделски стопани да създават стопанства или да разширяват съществуващите такива, с оглед европейските регламенти за подмладяване на сектора.
– Предвижда се отпадане на конкурсната процедура за отдаване под наем или аренда на земи от държавния и общинския поземлен фонд, предвид че условията за провеждане на конкурс се определят по преценка и критерии, определени от министъра, на които отговарят определен кръг субекти и може да се счете, че същите са субективни и не са така ясни и прозрачни, каквито са уредените в тръжната процедура, в която могат да участват всички заинтересовани лица, в условията на свободна конкуренция. Следва да се отбележи, че през последните 15 години, конкурс за отдаване на земеделски земи от държавния поземлен фонд под наем и аренда, не е провеждан.
– Разпоредбите относно отдаването на земеделските земи от държавния и общинския поземлен фонд без провеждане на търг са прецизирани, като се предлага да отпадне възможността за отдаване по този ред на маломерни и неизползвани две и повече години имоти, като в разписаните процедури са включени и земите от общинския поземлен фонд.
– Прецизирана е процедурата по разпределение на общинските и държавни пасища, мери и ливади, като съществен момент е, че съответните комисии ще разпределят в съществуващата последователност първо имоти от двата фонда в землището, където е регистриран животновъдният обект на лицето, а при изчерпване на ресурса от общински и държавни земи в същото землище, ще разпределят имоти от двата фонда в съседни землища. Съществуващият досега ред на разпределение - първо на целия ресурс от общински имоти, включително и в землища, съседни на землището, където се намира животновъдният обект на лицето, а само при недостиг на площи – доразпределяне до определената норма на имоти от ДПФ, създава затруднения за ползвателите на пасища, мери и ливади, на които се налага да ползват площи от ОПФ в съседни землища, някои от които - недопустими за подпомагане, при наличие на свободни площи от ДПФ в същото землище, където са регистрирани животновъдните обекти на участниците в разпределението. Освен това, по този начин пасищата, мерите и ливадите от ДПФ ще се управляват по-ефективно и целесъобразно, се посочва в мотивите към закона.
– В процедурата за безвъзмездно предоставяне за ползване на земи от ДПФ на бюджетни организации, необходими за осъществяване на основната им дейност, са прецизирани субектите, а за издадените заповеди след влизане в сила на ЗСПЗЗ (1991 г.), в които освен земеделска земя, фигурират и сгради, предоставени по съответния ред на субектите по заповедите, е предвидена процедура по ЗКИР за разделяне в отделни имоти на земята за земеделско ползване и тази, върху която е разположен сградния фонд съобразно фактическото му ползване, след което заповедите ще се актуализират;
– Относно процедурите по учредяването на ограничени вещни права върху земи от държавния поземлен фонд, са разписани правила за учредяване на различните видове ограничени вещни права (право на строеж, сервитут и право на ползване - за концесия и за устройване на постоянни пчелини);
– Към предвидените хипотези в действащата процедура за замени на земеделски земи от държавния поземлен фонд с частни земеделски земи, е добавена и възможност за замяна на държавни с общински земеделски земи в случаите, свързани с реализиране на проекти за социално-икономическото развитие на общината, необходими за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, каквато възможност съществува в Закона за държавната собственост /ЗДС/ и в Закона за общинската собственост, но не бе предвидена в хипотезите по ЗСПЗЗ. В законопроекта, в случай на необходимост, се предвижда земите от ДПФ да се прехвърлят безвъзмездно в собственост на съответната община по реда на чл. 54 от ЗДС. Предвидено е, придобитата земеделска земя да се ползва от общината само за целите на замяната.
-Процедурата по продажба земеделски земи от държавния или общинския поземлен фонд, заети с овощни насаждения, е прецизирана и допълнена, поради констатирани непълноти и неточности;
– Предвид направените промени в ЗСПЗЗ през 2014 г., с които се предвиди, че участници в търговете за продажба на земеделски земи от ДПФ могат да бъдат освен притежатели на поименни компенсационни бонове, с които лицата са обезщетени за невъзстановените им земи по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и по Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд, така и притежатели на компенсаторни записи и жилищни компенсаторни записи, издадени по реда на Закона за обезщетяване на собственици на одържавени имоти, като 40 на сто от стойността на спечелените на търга имоти се заплаща с парични средства, в закона се предлага процедура за търг, съобразена с актуалните промени. В тази връзка е предвидено Наредба № 16 от 2000 г. за организиране и провеждане на търгове за продажба на земеделски земи от държавния поземлен фонд на притежатели на поименни компенсационни бонове да се отмени, поради несъответствието й с новите законодателни изменения и с настоящото ниво, на което към момента се провеждат тези търгове (само национални);
– Относно разпореждането със земите в бившите стопански дворове – частна държавна собственост, представляващи застроени и прилежащи площи към сгради/съоръжения на прекратените организации, както и свободните, негодни за земеделско ползване земи, и свободните земеделски земи, останали след възстановяване правата на бившите собственици, действащите процедури са систематизирани, допълнени и прецизирани;
– По отношение продажбата на незастроените, негодни за земеделско ползване земи, както и на свободните земеделски земи в стопанските дворове, за които с изменение и допълнение на ЗСПЗЗ от 2016 г. се предвиди, че при продажбата им право на участие в първия търг имат само собственици на имоти, съседни на имотите, предложени за продажба, е предвидено да отпадне търга за съседи и за тези имоти отново да се провежда само един общ търг, на който да могат да участват всички заинтересовани лица в условията на равнопоставеност и свободна конкуренция, като началната тръжна цена се определя по пазарен механизъм.
Практиката от проведените досега търгове за съседни имоти показва, че процедурата създава затруднения при прилагането й относно определянето на съседите, предвид различните хипотези, които се явяват на практика, като това води до обжалване на търговете, до жалби от потенциалните участници в следващия общ търг, както и в някои случаи – до заобикаляне на закона. Много често двата търга се обявяват от областните дирекции „Земеделие“ в една заповед, което в доста случаи води до смесване на правилата за провеждането им и съответно – до грешно издадени протоколи за класиране на кандидатите, които се връщат от МЗХГ за преразглеждане от тръжните комисии. Освен това, колкото по - голям е кръгът от субектите, които участват на търга, толкова по - висока цена се постига при наддаването, което е в интерес на държавата.
– По отношение продажбата на свободните земеделски земи в стопанските дворове е предвидено, при наличие на такива земи в стопански дворове, находящи се в границите на населените места (урбанизирани територии), те също да могат да се обявяват за продажба на търг, предвид, че за тях в нормативна уредба не е предвиден друг ред за разпореждане.
– За собствениците на сгради или съоръжения от имуществото на прекратените организации, е предвидено да се въведе двугодишен срок, в който да регистрират собствеността си в действащата карта на съответното землище, за да се предприемат предвидените действия по отношение на имотите, за които не е извършена регистрация и сградите вече не съществуват на терена. Предвиден е и срок, в който при наличие на неразпределено имущество на прекратените организации, същото да бъде предадено в собственост на общините по местонахождението на имотите, за да се избегне съществуващата към момента безстопанственост на такива сгради или съоръжения, някои от които може да се окажат опасни за жителите на населеното място и при наличие на собственик, същият следва да предприеме действия по обезопасяването или премахването им.
В третата част ще публикуваме проекта на Закон за поземлените отношения и опазването на земеделските земи, които се отнасят до опазването на земеделските земи.
