В два поредни текста Синор.БГ ви информира за основните промени в поземлените отношения, представени в проекта за Кодекс, изработен от адвокатско дружество „Георгиев, Тодорови Ко“ по поръчка на предишния кабинет.Обществената поръчка за този кодекс струваше на държавата половин милион лева, а самият документ се очакваше с огромно нетърпение от фермерите, за които неразбориите в сегашните закони създават огромни проблеми, особено при сключването на доброволните споразумения.
В последния материал ще ви запознаем с промените в предназначението на земеделските земи. По досега действащата правна уредба тези промени са разпръснати в няколко нормативни акта - Закона за опазване на отношения земеделските земи, правилника за прилагането на Закона за опазване на земеделските земи и Наредбата за категоризиране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение.
Бъдещият кодекс предвижда уреждане на всички отношения в един нормативен акт, като по този начин ще се постигне законодателна икономия и ще се избягнат повторения и противоречия.
Принципите на административното право обосновават необходимостта от уреждане на съдебен контрол върху актовете за категоризиране на земеделските земи, какъвто до този момент не беше предвиден. В Наредбата за категоризиране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение съдебни спорове не бяха предвидени. В практиката на ВАС е възприето, че дори да е налице отказ на Министъра на земеделието и храните да назначи експертиза по чл. 17, ал. 3 от ЗООЗ, то обжалването му е недопустимо - липсва годен за обжалване административен акт, на който съдът да извърши контрол за законосъобразност, поради което жалбата срещу акта за категоризация е процесуално недопустима.
Според юристите тази практика застрашава правата и законните интереси на физическите и юридическите лица.
А липсата на съдебен контрол противоречи на Конституцията и създава едно безконтролно правомощие на орган на изпълнителната власт.
С бъдещия кодекс се предвижда възможност областните дирекции "Земеделие“ да могат да отлагат разглеждането на предложението за утвърждаване на площадка и трасе и да възложат допълнително проучване. Целта е да има ясни критерии и да се избегне административен произвол.
Съгласно сега действащата уредба (чл. 32, ал. 4 ППЗОЗЗ) когато при обсъждането на предложението за утвърждаване на площадка и трасе даден обект възникнат въпроси за доизясняване, комисията по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ може да отложи разглеждането му и да възложи допълнително проучване.
Очевидно идеята на законодателят е фактическото и правно положение по казуса да бъде изцяло изяснено, за да се стигне до постановяване на един мотивиран и законосъобразен административен акт. Разпоредбата обаче е прекалено широко и абстрактно формулирана. Тя дава на комисията една оперативна самостоятелност напълно неограничено да преценява дали са налице въпроси за доизясняване.
В проекта за кодекс е посочено при какви конкретни предпоставки може да се отложи разглеждането на предложението. Става въпрос за спор по собствеността на имота, неяснота относно това дали съществува възможност обектът да се изгради върху друга земя в землището на същото населено място, която е по-слабо продуктивна или негодна за земеделско ползване, наличие на индикации, че обектът или предвижданата дейност ще има отрицателно въздействие върху околната среда. По изключение при необходимост от изясняване на други фактически и правни въпроси от значение за преценката при постановяване на решение.
В тази връзка възниква необходимост от изрично установяване на правилото, че с решението, с което се отлага разглеждането на предложението за утвърждаване на площадка или трасе за изграждане или разширение на обекти върху земеделски земи, задължително се постановява и допълнително проучване.
По сегашната уредба такова задължение не е уредено. В практиката често се среща такова отлагане, а решението за отлагане нерядко става обект на съдебно обжалване.
Следва да се уреди изрично застъпеното в съдебната практика виждане, че с решението, с което се отлага разглеждането на предложението, задължително следва да се постанови и допълнително проучване (в този смисъл мотивите на Решение № 831 от 19.01.2009 г. по адм. д. № 9272/2008 г., IV отд. на ВАС). Само по този начин може се гарантира, че отлагането ще изпълни своята функция за доизясняване на обстоятелствата по казуса, а няма да е самоцелно.
По отношение на опазването на земеделските земи се посочва необходимостта да се уреди по-прецизно редът за категоризиране на рекултивираната земя, предназначена за земеделско ползване. Тя следва да се категоризира от експерти на Института по почвознание, агротехнологии и защита на растенията "Никола Пушкаров", като актовете за категоризация са неразделна част от документацията за приемане на техническата и биологична рекултивация. По този начин ще се гарантира качественото извършване на категоризацията.
В състава на Комисията за определяне на размера и границите на терена за рекултивация се предвижда да бъде включен и представител на областна дирекция „Земеделие”.
В кодекса ще се промени и редът за утвърждаване на технологии и на проекти за възстановяването и подобряването на ерозираните, замърсените, засолени, вкислени и заблатени земеделски земи. Следва да се уредят един експертен съвет за утвърждаване на технологии и друг експертен съвет за утвърждаване на проекти, поради различния характер на двете процедури.
В Кодекса се предвиждат и текстове по опазването на селскостопанското имущество. По сега действащото законодателство тази материя е твърде остаряла и несъобразена с настоящите обществено-икономически условия и с действащото законодателство.
Това в най-голяма степен важи за правилника за прилагане на Закона за опазване на селскостопанското имущество, който не е изменян от обнародването му от 22 ноември 1985 г. В него не са съобразени многобройните изменения на ЗОСИ. Това води до редица противоречия в уредбата на законово и подзаконово ниво. В правилника все още са уредени правомощия на органи, които отдавна не съществуват като Национален аграрно-промишлен съюз, окръжни аграрно-промишлени съюзи, изпълнителен комитет на окръжен народен съвет, министър на горите и горската промишленост, Комитет за опазване на природната среда, изпълнителните комитети на окръжните народни съвети и др. В чл. 34, ал. 7 е посочено, че споровете за причинени вреди на стопанска организация се решават от отдавна несъществуващата институция - държавния арбитраж.
В стария закон не е отчетено и обстоятелството, че от застраховането вече не се извършва задължително в Държавния застрахователен институт, а при условията на свободната стопанска инициатива съществуват редица застрахователни дружества.
Не е съобразена и промяната в стойността на българския лев, поради което все още е сила старото законодателство, според което служителите на МВР имат право да съставят актове за нарушенията, предвидени в този закон, както и да събират глоби и обезщетения до 0.005 лв. с квитанции, а съгласно чл. 45. органите на полската охрана могат на мястото на нарушението да налагат глоба от 1 до 5 лв. срещу квитанция. Това правомощие на органите на МВР следва да отпадне по принцип, поради наличието на специализирани органи в тази материя. Очевидно, такава санкция не би могла да бъде адекватна мярка, която да гарантира спазването на нормативно установените задължения.
Правната уредба на статуса на полските пазачи има необходимост да бъде изменена и допълнена. Досегашните текстове уреждат реда за назначаването им, но не и характера на правоотношението, по което полагат труд. Следва да се предвиди възможност те да бъдат обвързани както с трудов, така и с граждански договор, като се уреди, че договорът е срочен и се сключва с кмета на общината.
По-съвременна регламентация следва да получи и въпросът за финансирането на охраната на селскостопанското имущество. Необходимо е да се уреди от какъв юридически факт възникват правата и задълженията на субектите във връзка с предоставяне на полска охрана, както и по какъв начин се урежда тяхното конкретно съдържание (към момента е уредено единствено, че плащат годишна такса за опазване на това имущество). Поради това в кодекса следва да се установи, че физическите или юридическите лица, притежаващи или ползват селскостопанско имущество, могат да сключат договор с кмета на общината за осигуряване на полска охрана. В него ще са уредени конкретните права и задължения на страните. По този начин при уредбата на отношенията място ще намери принципът за свобода на договарянето, а страните ще могат свободно да уредят конкретните действия по опазване, размера и начина на плащане, като съобразят своите конкретни нужди.
Предложената уредба се основава на идеята за финансиране на дейността по физическата защита от градушки и други неблагоприятни климатични явления посредством такси, събирани от регистрираните земеделски стопани за обработваемите земи и трайни насаждения, които се намират в територията, обхванати от системата за борба с градушките, и администрирани от органи на поземлените отношения.
За целта съществуващата ИА „Борба с градушките“ е предвидено да се преобразува в Държавно предприятие „Борба с градушките“, като събираните посредством таксите за защита средства ще бъдат изразходвани за разширяване на територията, включена в системата за борба с градушките.
Поземлени отношения и уедряване на земеделски земи
Заварената нормативна уредба на общото ползване на земеделските земи и на уедряване на собствеността върху тях е създадена с многобройни последващи изменения и допълнения на ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ в продължителен период от време /2002 – 2016 г./, включително и промени в първоначално възприетите разрешения по същество на тези институти.
Правната уредба на уедряването е уредена обособено в кодекса – в отделен дял, въпреки връзката й с други материи на кодекса, а именно уредбата на правото на собственост и на договорите за ползване на земеделска земя. Фактическите състави, предвидени при уедряването, включват редица особени елементи, включително и административно правни, а освен това са и правните им последици са специфични и се отличават от общата уредба на собствеността и облигационното използване на земеделски земи.
По отношение на уедряването на ползването е приложен принципът на доброволност посредством сключване на споразумения за общо ползване със запазване на възможност за административно /служебно/ разпределение при непостигане на съгласие.
Съобразени са промените в общия режим на договорите за временно ползване на земеделски земи – например, по-важните от тях - отпадането на договора за наем като приложима към временното използване на земеделски земи правна фигура, сключването на договор за аренда само със съсобственици, притежаващи повече от половината от имота.
Създадени са правила, които да премахнат възможностите за създаване на значителни диспропорции в специфични хипотези – така при определяне на рентното плащане, както и при определяне на масивите, когато само един ползвател в землището е поискал уедряване на ползването.
Предвидени са и специални правила за създаване на масиви за ползване на пасища, мери и ливади по споразумение между собственици и/или ползватели на животновъдни обекти с пасищни селскостопански животни, регистрирани в Интегрираната информационна система на БАБХ. Те допълват общите правила, като отчитат особеностите на използването на пасищата, мерите и ливадите. По този начин е постигната и необходимата синхронизация с правилата за отдаване под аренда на пасища, мери и ливади.
Уедряването на собствеността се основава изцяло на принципа на доброволността, като са подробно уредени в хронологическа и логическа последователност всички правни действия, които се извършват от участниците в процедурата и от органите на поземлените отношения.
Ограничена е обаче площта на земи от държавния и общинския поземлен фонд, които могат да бъдат придобити при уедряване на собствеността, за да се избегне използването на уедряването като инструмент за придобиване на земи от държавния и общинския поземлен фонд извън реда на уредените в кодекса състезателни процедури.
В проектът за кодекс е отчетено, че приоритетна грижа на обществото е опазването на земята като жизнена среда, екосистема, която трябва да се стопанисва така, че да е полезна и на бъдните поколения. По тези причини страните – членки на ЕС, вкл. и България чрез проекта на този кодекс възприема подход, насочен именно към развитието на поземлените отношения, чрез които дълготрайно да се осигури ползването, опазването и подобряване състоянието на земеделските земи. Тази нова политика се подкрепя чрез достатъчни по размери финансови ресурси и адекватни механизми на разпределението им, включени в общата селскостопанска политика на ЕС.
В проекта за кодекс е отчетено, че българското земеделие е поляризирано – малък на брой едри фермери и арендатори (около 5,500 ), които се отличават с рентабилно земеделие и голям брой дребни фермери (около 250,000) с губещо и западащо земеделие. Отчетено е, че поземлената собственост е изключително раздробена. В проекта е залегнало и разбирането, че освен укрепване правото на собственост, българското земеделие се нуждае и от законови гаранции за определена стабилност на земеползването като ключов аспект за инвестициите в селскостопанското производство.
В проекта на кодекс е предвидено изрично създаването на фонд за устройство на земеделските земи към Министерството на земеделието и храните (МЗХ). В проекта е заложено, че Фондът за устройство на земеделските земи е юридическо лице със седалище в град София и се управлява от обществен борд. Предвидено е председател на борда по право да е Министърът на земеделието и храните, а членове на борда са представител на Министерство на финансите, представител на Министерство на регионалното развитие и благоустройство, представител на Министерство на околната среда и водите, представители на всяка областна дирекция „Земеделие“, представител на Националния експертен съвет по устройство на територията трима представители на общините, определени от Националното сдружение на общините в Република България, както и до трима представители на обществени организации, защитаващи интересите на собствениците и ползвателите на земеделски земи. Проектът на кодекс предвижда, че Министерски съвет с постановление приема устройствен правилник за дейността на фонда за устройство на земеделските земи.
Анализ очакваните резултати от прилагането на проекта за кодекс са изложени в мотивите към всеки дял, а финансовите средства са подробно разписани във финансовата обосновка, приложена към проекта за кодекс.
В обобщение следва да се изтъкне, че проектът за кодекс предвижда редица нововъведения с безспорно положителен резултат върху прозрачността, ефективността и устойчивостта на поземлените отношения в република България и идеята за съвременна, адекватна, систематична уредба на тези отношения следва да бъде подкрепена.
В Кодекса за земя се забранява притежаване на собственост върху земята от чужди държави, политическите партии и организации, движения и коалиции с политически цели, търговски дружества, в които съдружниците или акционерите са пряко или косвено дружества, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим. Става въпрос за юридически лица с нестопанска цел, чиито учредители са пряко или косвено дружества, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим или акционерни дружества, които са издали акции на приносител.
Ограничения не се прилагат за дружества по чл. 110 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа и за дружества по чл. 263 от Закона за дейността на колективните инвестиционни схеми и на други предприятия за колективно инвестиране.
Граждани на държавите-членки на Европейския съюз и на държавите-страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, както и юридическите лица, създадени в съответствие със законодателството на такива държави, могат да придобиват право на собственост върху земеделски земи и ограничени вещни права върху такива земи при условията на този кодекс, приложими за българските граждани и юридически лица.
Чужденци - граждани на трета държава или чуждестранни юридически лица, създадени в съответствие със законодателството на трета държава, могат да придобиват право на собственост върху земеделска земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България, обнародван и влязъл в сила, а чужденците - и при наследяване по закон.
Чужденци - граждани на трета държава, които придобият право на собственост върху земеделски земи при наследяване по закон и за които друго не е предвидено в международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България, са длъжни в тригодишен срок от откриване на наследството да прехвърлят собствеността на лица, които имат право да притежават такива земи.
За лица по ал. 2, на които е възстановено правото на собственост върху земеделски земи, тригодишният срок за прехвърлянето на собствеността тече от момента на възстановяването му.
При неспазване на срока по ал. 2 или ал. 3, държавата изкупува земеделските земи по паричната им равностойност, определена от независим оценител. В случай, че в срока по алинеи 2 и 3 не са прехвърлили собствеността си на лица, имащи право да притежават земеделски земи, чужденците - граждани на трета държава, са длъжни да заявят в Министерството на земеделието и храните притежаваните от тях земи за изкупуването им от държавата.
