Анализът на експертите от министерството на земеделието сочи, че в досегашните закони няма ясно определение за това какво представлява Държавният поземлен фонд. Именно затова в новия Закон за собствеността, поземлените отношения и опазването на земеделските земи е дадена легална дефиниция за обхвата на земеделските земи, които се включват в понятието „държавен поземлен фонд“. Целта е те се разграничават от земите в стопанските дворове, част от които не представляват земеделски земи и са със статут на земи – частна държавна собственост, които се управляват от министъра на земеделието, храните и горите по ред, различен от този за земеделските земи, се посочва в мотивите към новия закон.
Уредени са общите положения за земеделските земи от държавния и общинския поземлен фонд по отношение на статута, предназначението, разпореждането и отдаването им за ползване чрез търг и без провеждане на тръжна процедура по пазарни цени, като са определени минимални (5 години) и максимални (10 години) срокове за отдаване под аренда за отглеждане на едногодишни полски култури, както и за създаване и отглеждане на трайни насаждения (до 30 години), като за последните, в случай че амортизационният срок на насаждението е по-дълъг, е предвидена възможност за удължаването му чрез анекс при арендна вноска, определена по пазарни цени.
При отдаването на земите от държавния поземлен фонд под наем или аренда чрез провеждане на тръжна процедура, е променен срокът (от 31 март на 15 февруари на текущата календарна година), до който министърът на земеделието издава заповед за откриване на търга за следващата стопанска година. Мотивът е, че действащият към момента срок забавя провеждането на търговете и сключването на договорите, което затруднява включването на наетите имоти в споразуменията за ползване по масиви до определения в закона срок.
С цел да се стимулират младите фермери да създават нови стопанства или да разширяват съществуващите, в проекта на закон са разписани нови разпоредби, които предвиждат специален ред за предоставяне под наем или аренда на свободни земеделски земи от държавния поземлен фонд на физически лица до 40 години, както и на ЕТ и ЕООД, създадени от такива лица, с оглед приоритетите на ЕС за промяна на възрастовата структура на заетите в земеделието лица.
Предвижда се отпадане на конкурсната процедура за отдаване под наем или аренда на земи от държавния и общинския поземлен фонд, като основанието е, че условията за провеждане на конкурс се определят по преценка и критерии, зададени от министъра или съответно от кмета на общината след решение на общинския съвет, на които отговарят определен кръг субекти. Мотивите са, че те са субективни и не са така ясни и прозрачни, каквито са уредените в тръжната процедура, в която могат да участват всички заинтересовани лица в условията на свободна конкуренция. Следва да се отбележи, че през последните 15 години, конкурс за отдаване на земеделски земи от държавния поземлен фонд под наем и аренда, не е провеждан.
Разпоредбите по отдаването на земеделските земи от държавния и общинския поземлен фонд без провеждане на търг са прецизирани, като с оглед разпоредбите на Закона за държавните помощи (ЗДП) се предлага да отпадне възможността за отдаване по този ред на маломерни и неизползвани две и повече години имоти.
От влизане в сила на ЗДП за земите от ДПФ тези процедури не се провеждат, а всички имоти се отдават на търг като за имоти, които попадат извън допустимия слой за подпомагане, е предвидено да не се дължи наем или аренда за първата стопанска година от договора, за сметка на средствата, които ще се вложат за привеждането им в допустим за подпомагане слой. Възможностите в законопроекта, които предвиждат отдаване без търг по пазарни цени, са свързани или със специален статут на земята, с оглед предназначението й, или със специални хипотези на обвързаност, при които отдаването им чрез търг е нецелесъобразно.
Прецизирани са редът и начинът на разпределение на общинските и държавни пасища, мери и ливади, като съществен момент е, че съответните комисии ще разпределят в съществуващата последователност първо имоти от двата фонда в землището, където е регистриран животновъдният обект на лицето, а при изчерпване на ресурса от общински и държавни земи в същото землище, ще разпределят имоти от двата фонда в съседни землища в същата последователност.
Съществуващият досега ред на разпределение - първо на целия ресурс от общински имоти, включително и в землища, съседни на землището, където е регистриран животновъдният обект на лицето, а само при недостиг на площи – доразпределяне до определената норма на имоти от ДПФ, създава затруднения за ползвателите на пасища, мери и ливади, на които се налага да ползват площи от Общинския поземлен фонд в съседни землища, някои от които - недопустими за подпомагане, при наличие на свободни площи от държавния поземлен фонд в същото землище, където са регистрирани животновъдните обекти на участниците в разпределението. Освен това, по този начин пасищата, мерите и ливадите от държавния поземлен фонд ще се управляват по-ефективно и целесъобразно, са мотивите на авторите на закона.
В разпоредбите, отнасящи се към безвъзмездното предоставяне за ползване на земи от ДПФ на бюджетни организации, необходими за осъществяване на основната им дейност, са прецизирани субектите, а за издадените заповеди след влизане в сила на ЗСПЗЗ (1991 г.), с които, с цел държавата да запази правото си на собственост, са предоставяни освен земеделски земи така и сгради, предоставени по съответния ред за управление на субектите по заповедите, в преходните и заключителни разпоредби е предвиден срок, в който областните дирекции „Земеделие“ да направят предложения до министъра на земеделието, храните и горите за разделяне в отделни имоти на земята за земеделско ползване и тази, върху която е разположен сградният фонд съобразно фактическото му ползване, по ред, определен в правилника за прилагане на закона, след което заповедите ще бъдат актуализирани. Тази процедура е предвидена, тъй като въпреки многократните писма от страна на МЗХГ до ползвателите по тези заповеди, че с оглед необходимостта от актуализиране на същите следва да предприемат действия по изработване на ПУП, с който да отделят застроената площ от земеделската земя, такива действия не са предприети с мотив, че не разполагат с финансов ресурс за провеждане на процедурата. Към настоящия момент обаче обект на тези заповеди следва да бъде само земеделската земя, но без отделянето й от сградния фонд, заповедите не могат да бъдат приведени в съответствие със закона.
Относно учредяването на ограничени вещни права върху земи от държавния поземлен фонд са разписани правила за учредяване на различните видове ограничени вещни права (право на строеж, когато специални закони препращат към земи от ДПФ, сервитут, както и право на ползване - при концесия по реда на Закона за подземните богатства и за устройване на постоянни пчелини, във връзка с препращащи норми от Закона за пчеларството).
Предвид направените промени в ЗСПЗЗ през 2014 г., с които се предвиди, че участници в търговете за продажба на земеделски земи от ДПФ могат да бъдат освен притежатели на поименни компенсационни бонове, с които лицата са обезщетени за невъзстановените им земи по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и по Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд, така и притежатели на компенсаторни записи и жилищни компенсаторни записи, издадени по реда на Закона за обезщетяване на собственици на одържавени имоти, като 40 на сто от стойността на спечелените на търга имоти се заплаща с парични средства, в законопроекта се предлагат нови правила, съобразени с актуалните промени. В тази връзка е предвидено Наредба № 16 от 2000 г. за организиране и провеждане на търгове за продажба на земеделски земи от държавния поземлен фонд на притежатели на поименни компенсационни бонове, да се отмени, поради несъответствието й с новите законодателни изменения в ЗСПЗЗ и с настоящото ниво, на което към момента се провеждат тези търгове (само национални).
Относно разпореждането със земите в бившите стопански дворове – частна държавна собственост, представляващи застроени и прилежащи площи към сгради/съоръжения на прекратените организации, както и свободните, негодни за земеделско ползване земи, и свободните земеделски земи, останали след възстановяване правата на бившите собственици, действащите разпоредби са систематизирани, допълнени и прецизирани.
Предложено е изменение при провеждането на търг за продажба на незастроените, негодни за земеделско ползване земи, както и на свободните земеделски земи в бившите стопански дворове, за които с изменение и допълнение на ЗСПЗЗ от 2016 г. се предвиди, че с цел разширяване на съществуващите стопанства при продажбата на тези имоти, право на участие в първия обявен търг да имат само собственици на имоти в границите на стопанските дворове, съседни на имотите, предложени за продажба. В законопроекта е предвидено да отпадне търгът за съседи и за тези имоти отново да се провежда само един общ търг, на който да могат да участват всички заинтересовани лица в условията на равнопоставеност и свободна конкуренция, при начална тръжна цена, определена по пазарен механизъм.
Мотивите са продиктувани от практиката от проведените досега търгове за съседни имоти, която показва, че процедурата създава затруднения при прилагането й, свързани с определянето на лицата, които могат да участват на този търг (предвид различните хипотези, които се явяват на практика), а също така и с провеждането на самата процедура по обявяване на търга и класиране на участниците. Много често търгът за съседи и следващия общ търг се обявяват от областните дирекции „Земеделие“ в една заповед, което води до смесване на участниците и на правилата за провеждането им.
В доста случаи е налице заобикаляне или неправилно тълкуване на законовата и подзаконова нормативна уредба, когато на търга се обявява само един имот за съседи и за него подава заявление само един съсед, но за да се проведе търг, формално заявление подава и лице, което не разполага с документи за собственост на съседен имот. В тези случаи нередовните кандидати се декласират, но се приема, че е подадено повече от едно заявление и тръжната комисия класира единственият кандидат при предложената от него цена, която поради липсата на състезателно начало, е в пъти по - ниска от цената, която се предлага за подобни имоти на общите търгове, т.е. в условията на свободна конкурентна среда.
В тази връзка, освен че при констатирани нарушения издадените протоколи за класиране на кандидатите се връщат от МЗХГ за преразглеждане от тръжните комисии, а и постъпват жалби от потенциални участници в следващия общ търг. С оглед направените констатации, при търговете за съседи, от една страна се накърнява значително държавния интерес, а от друга, чрез възпрепятстване на достъпа на други заинтересовани лица до тези имоти, се създават предпоставки за монополизиране на собствеността в стопанските дворове, тъй като даден собственик на имот в стопанския двор на практика може постепенно да изкупи значителна част от имотите в тази територия и възползвайки се от господстващото си положение, да извършва последващи спекулативни сделки с придобитите имоти.
Търговете на общо основание, на които могат да се участват всички заинтересовани лица, гарантират реализация на имотите по справедлива пазарна стойност, което не позволява последващи спекулативни сделки и нарушаване на конкурентната среда.
По отношение продажбата чрез търг на свободните земеделски земи в стопанските дворове е предвидено, при наличие на такива земи в стопански дворове, находящи се в урбанизирани територии, те също да могат да се обявяват за продажба на търг, предвид, че за тях в нормативна уредба не е предвиден друг ред за разпореждане.
За собствениците на сгради или съоръжения от имуществото на прекратените организации, в преходните и заключителни разпоредби на законопроекта е предвидено да се въведе двугодишен срок от влизане в сила на закона, в който да регистрират собствеността си в имотния регистър по партидата на имота, в съответната общинската служба по земеделие, а за землища с одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри - в Службата по геодезия, картография и кадастър, за да се установи кои от имотите в стопанските дворове са свободни. В случай, че след изтичане на определения срок, не е извършена регистрация и чрез теренна проверка е установено, че обектите вече не съществуват на терена, след извършена служебна проверка на документите на прекратените организации, е предвидено да се предприемат действия по изработване на планове на новообразувани имоти и след приемането им, с тях да се извършва разпореждане от страна на МЗХГ по реда, предвиден за съответния вид имоти.
Предвиден е и eдногодишен срок, в който при наличие на неразпределен сграден фонд от имущество на прекратените организации в бившите стопански дворове, след установяването му от съвместна комисия, същият да бъде предаден в собственост на общините по местонахождението на имотите, за да се избегне съществуващата към момента безстопанственост на такива сгради или съоръжения, някои от които се оказват опасни за жителите на населеното място и се налага тяхното обезопасяване или премахване. В такива случаи областните управители сезират МЗХГ за предприемане на действия в тази насока, но министърът на земеделието, храните и горите упражнява правата на собственика само по отношение на земите в стопанските дворове, но не и за сградния фонд, който до настоящия момент, предвид липсата на собственик, се оказва безстопанствен. Определен е двугодишен срок, в който общините не могат да се разпореждат с предаденото им имущество, с оглед предвидения двугодишен срок за регистрация на сградния фонд от страна на собствениците му.
В проекта на закон съществуващите разпоредби, относими към опазването на земеделските земи и процедурите по утвърждаване на площадка и/или трасе и промяна на предназначението, са систематизирани в поредни глави и раздели, като в част от процедурите са въведени нови правила.
(Трета част от проекта на Закон за собствеността, поземлените отношения и опазването на земеделските земи)
