С промени в Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС), които са в сила от 1 януари 2026 година, е възникнал юридически казус по един от текстовете, свързан с включването на нова подточка в член 168в, според който в годишните обороти на фирмите, регистрирани по ДДС, ще бъдат включени и „освободените доставки на недвижими имоти“ (чл. 168в, ал. 1 точка 5). Недоразумението идва от факта, че възниква въпрос дали „освободените доставки на недвижими имоти“ означават само приходите от продажба на земя или включва и освободени доставки, реализирани чрез отдаване по имоти под наем или аренда, съобщава експертният сайт за счетоводители accountingnews.bg.
Още повече че, в чл. 45 от Закона за ДДС определението за освободени доставки гласи, че „освободена доставка е прехвърлянето на правата на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването под наем или аренда“.
Според експерт-счетоводителите този текст създава нормативна неяснота, породена от израза „освободените доставки НА недвижими имоти“, който може да се третира двояко от данъчните. Затова се разглеждат и двата варианта.
* Първият от тях е, че „Наемите НЕ трябва да се включват в оборотите“. Аргументите за това са следните:
* Законът използва израза „доставки НА имоти“, а не израза „доставки, свързани с имоти“;
* Наемът и арендата са услуги, а не доставки на имоти;
* Регламент на ЕС 1042 от 2013 г. ясно разграничава „недвижим имот“ от „услуги, свързани с недвижими имоти“;
* Ако законодателят е искал да включи рентите в оборотите, върху които се начислява ДДС, би използвал израза „доставки по чл. 45 от ЗДДС“.
Ако НАП приеме този вариант, практическите последици са ,че „лица с доходи от наем над прага за регистрация по ДДС не би трявало да се регистрират по ДДС, а по този начин се избягва значително административната тежест, но няма да има фискален ефект за бюджета“. Припомняме, че прагът за регистрация по ДДС е 166 хиляди лева.
Вторият вариант е, ако „Наемите СЕ включват в оборотите“ и за неговото допускане също има правни аргументи.
* Първият аргумент в полза на прилагането му е, че „в директива на ЕС 112 от 2006 година се използва по-широкото понятие на „недвижими имоти“. В този смисъл „отдаването под наем или аренда се разглежда като част от тези сделки, които по силата на правото на ЕС не са изключени от оборотите по презумпция, а са изключени единствено при наличие на спомагателен характер“.
* Вторият аргумент е, че „практиката на СЕС е задължителна за националните администрации.
* Третият аргумент е, че при неправилно или непълно транспониране директивата може да има директен ефект.
Практическите последици от този вариант са, че „лица с доходи от наем над прага по регистрация за ДДС, задължително трябва де регистрират по ДДС. И второ – че те не начисляват ДДС по чл. 45 от ЗДДС, не ползват данъчен кредит, но подават декларации и дневници!!!
Към този момент експертите-счетоводители съветват при възникване на подобен казус данъчноосигурените лица да инициират процедура по чл. 96 от ЗДДС, като оставят окончателната преценка за включването на наемите и аредните в оборотите изцяло на Националната агенция по приходите НАП, като в същото време изчакват издаването на писмен административен акт – регистрация или мотивиран отказ. Този подход обаче не води до разрешаване на юридическата неяснота, посочват специалистите.
Затова до публикуване на официална позиция на НАП по този казус, за който НАП е сигнализирана, въпросът остава открит, а правната несигурност – непълна, заключават експерт-счетоводители.
