Пазарът на земеделски земи у нас

27-02-2006 г. (материала се публикува със съдействието на в. "Земеделски пазар") Пазарът на земеделски земи у нас стартира през 1998 г. и като всяко начало проходи бавно и трудно. Покупко-продажбите бяха малко и всъщност сделки се сключваха за земи в близост на населените места. Отчетената средна пазарна цена е 149 лв. за декар. Постепенно през годините пазарът се стабилизира, почти отпаднаха обективните пречки, свързани с узаконената собственост върху земята. Нотариалните актове вече не бяха причина за стагнацията на пазара. Специалистите го определят като умерено развит през 2002 и 2003 г. и динамичен през 2004 година. Едва през 2005 г. бе направен изводът, че у нас най-после пазарът на земеделските земи е станал активен и атрактивен, а средната цена на декар – 169 лв., е най-високо ценово равнище за страната. Това са изводите в съвместното проучване на Системата за агропазарна информация и областните дирекции “Земеделие и гори” към аграрното министерство. Един сериозен труд, който дава отговор на каква цена се е продавала земята през миналата година във всяко населено място на страната. Тенденции през 2005 година На първо място може би трябва да поставим постигнатото равновесие между търсенето и предлагането в повечето райони, което обяснява и по-високата с 26 на сто цена спрямо 2004 година. Ще припомним, че тогава предлагането бе по-голямо от търсенето. Пазарът на земеделски земи е в пряка връзка с доходността на земеделското производство. Проучването отдава дължимото и на предстоящото ни членство от 2007 г. в ЕС, което е допълнителен стимул в покупко-продажбите. Един от основните изводи е, че се запазва диференциалната цена на земеделските земи по райони в страната. В основата на регионалните различия са действащите производствени структури, доходността на земеделското производство и разпределението на собствеността. Запазва се тенденцията (което е обяснимо) от началото на пазара на земя до 2005 г. той да е по-динамичен в основните зърнопроизводителни райони – както по отношение на сключените сделки, така и за пазарните цени. Затова логично най-развита търговия за целия период (1998-12005 г.) е отчетен в Североизточния район на страната. Там е регистрирана над 50 на сто от продадената земя у нас. През 2000-2005 г. са продадени 1 248 987 дка средно по 130 лв. за декар. На другия полюс е покупко-продажбата на нивите, градините и лозята в Северозападния и Югозападния район на България. Въпреки че през 2004/2005 г. се наблюдава активизиране, там пазарът остава слаб. Регистрирана е и най-ниската цена на сделките - 109 лв. за декар. В Югозападния район обаче има продажби и по 8200 лв. за декар! Умерено развит е пазарът в Северния централен, Югоизточния и Южноцентралния райони. Най-високи цени са отчетени в Южния централен район – 630 лв. средно за периода 2000-2005 година. Новото през миналата година Преди всичко фактът, че търсеното и предлагането вече са относително балансирани и ако има разминаване, в повечето случаи то е за по-качествени характеристики на земеделските имоти. Има области, където търсенето е по-активно от предлагането. Нова тенденция е търсенето на земи в диапазона І-ІІІ-та категория и диференциране на офертните цени за покупка и за рента според категорията на земята. Търси се земя за развитие на селскостопанското производство. През 2005 г. се увеличава и делът на сделки за земя за нестопански цели. Наблюдава се изключителен ръст на цените на земеделските земи край морето, планинските курорти и големите градове. Какво ограничава покупко-продажбите? Въпреки отчетеното активизиране и дори атрактивност на този пазар, съществуват фактори, които го ограничават. Най-важните от тях: · Раздробеността на земята между много наследници затруднява финализирането на сделките. · Ниските пазарни цени в някои райони (100-110 лв. за декар) не мотивират собствениците да продават. · Очакванията, че след 2007 т. цените на земеделските земи у нас ще се повишат. Затова земя се продава в краен случаи или при възникнали спешни ситуации. Следващата таблица ще ви ориентира в цените на земеделските земи в отделните области: Област Цена на декар в лева Благоевград 276 Бургас 259 Варна 197 Велико Търново 127 Видин 111 Враца 115 Габрово 234 Добрич 272 Кърджали 113 Кюстендил 313 Ловеч 220 Монтана 121 Пазарджик 160 Перник 167 Пловдив 355 Разград 130 Русе 109 Силистра 112 Сливен 128 Смолян 319 София-област 291 София-град 794 Стара Загора 143 Търговище 109 Хасково 244 Шумен 119 Ямбол 120 Ще се спрем на някои по-характерни моменти от пазара на земя в някои области през миналата година. На Северозапад – малко сделки, евтини ниви В област Видин проучването на САПИ и МЗГ отчита стагнация на пазара в сравнение с 2004 г. Положителен момент е увеличената с 26 % среднопазарна цена, която е 111 лв. за декар. Най-много сделки са сключени в общините Видин, Покрайна, Иново и Градец. В община Грамада се търсят земи от големи фирми за окрупняване на масиви. Предлагането обаче е по-малко от търсенето. Причината: ниските цени не мотивират собствениците да продават. В област Враца разнообразният релеф на земята определя различните ценови равнища. В сравнение с 2004 г. средната е по-висока с 28 % и е 115 лв. за декар. Най-много сделки са сключени в общините Враца и Бяла Слатина. В Бяла Слатина търсенето е по-голямо от предлагането. Предпочитат се имоти, по-големи от 10 дка, по възможност от ІІІ категория. В община Враца през м. г. е регистрирана активна търговия на гори. Слабо вървят сделките в общините Мездра, Роман и Хайредин. Там търсенето е ниско поради раздробените маломерни парцели, а и голяма част от тях попадат в наклонени терени. В някои селища на община Мездра са продадени изгодно, макар и малко декари. В Горна Кремена и Ребърково например са изтъргувани съответно 5 и 1 декар за по 310 лв.и 240 лв. за декар, а в с. Дърманци – 121 дка по 382 лв. Във Враца са продадени 512 дка по 225 лв. единият, а в кварталите на областния град – 203 дка по 285 лева. Това всъщност са и най-високите цени, реализирани в областта за м. г., което на фона на преобладаващите 80-100 лв. никак не е много. В област Монтана е налице значително раздвижване на пазара в сравнение с 2003 и 2004 г. Реализираните сделки (1765) са повече с 53 % от сключените през 2004 г. Има сериозно повишаване на пазарната цена – от 89 лв. за декар през 2004 г. на 121 л. през 2005 г. Миналогодишният пазар на земеделски земи в областта отчита най-много сделки в общините Монтана, Якимовци и Бойчиновци. В община Монтана средната пазарна цена е 126 лв., най-ниска е в община Бойчиновци – 98 лв. за декар. Това е и причината за слабото предлагане на имоти. В община Лом пазарът се активизира както по отношение на търсенето, така и на предлагането. Търсят се земи от ІV-V категория – от 80 до 150 лв. на декар. Предлагането обаче е малко. Малко земи се търсят в общините Берковица, Вършец, Г. Дамяново. Обяснението е в планинския и полупланинския характер на имотите, подходящи за отглеждане на картофи и трайни насаждения. Както се вижда, въпреки че берковският край се слави като раят на малините, интересът към него е почти равен на нула. В Берковица например са продадени 31 дка по 81 лв. - едни от най-евтините сделки в областта. Прогнозата за трите области: очаква се активизиране на пазара и повишаване на цените на земеделските земи. В Югозапада има изгодно продадени имоти Нека хвърлим поглед върху още една област на запад – само че в южната част на страната – Благоевградския край. Там през 2005 г. е отчетено раздвижване на пазара с продадените 41324 декара и със средна пазарна цена от 276 лв. за декар, повече от 2 пъти по-висока, отколкото в северозапана България. Най-много сделки са сключени в общините Сандански и Петрич. Търгуват се земи над 10 дка. Най-високите пазарни цени са в община Якоруда (продадени 35 дка по 700 лв.), община Белица (16 дка между 200 и 800 лв. за декар) и в община Благоевград (158 дка между 96 и 764 лв.). Най-евтини през 2005 г. са били земите в община Кресна – по 85-90 лв. декара. Прогноза: не се очаква особено раздвижване на пазара на земеделски земи в областта поради маломерността на имотите и отсъствието на големи земеделски производители. Предоставихме ви данни за пазара на земеделска земя за селскостопански нужди в северозападния и югозападния край на страната. В проучването на САПИ И МЗГ има богата информация за сключените сделки и цената на декар в почти всички населени места. При желание от нашите читатели ще продължим да публикуваме материали по темата, която несъмнено интересува собствениците на земя в България.