От юни тази година инвестиционното дружество „Адванс Терафонд”, което притежава около 233 хил. дка земя в хиляда землища от цялата страна, въведе нова схема за разсрочена продажба на окрупнени имоти, прилагана за първи път на пазара. Този своеобразен лизинг е насочен основно към предприемчиви фермери и арендатори, които искат да разширят бизнеса си, но не притежават достатъчно средства за покупка на съответните имоти. Как функционира този лизингов механизъм и дали има интерес от страна на земеделските производители – отговор на тези въпроси потърсихме от Радослав Манолов, изпълнителен директор на Акционерното дружество със специална инвестиционна цел „Адванс Терафонд”.
Г-н Манолов, може ли да обясните в какво се състои идеята за това разсрочено плащане на сделките със земя?
През годините „Адванс Терафонд” е купувал земя в различни райони на страната и когато даден земеделски производител или арендатор реши да окрупни обработваните имоти с цел примерно да инвестира в напоителни съоръжения или просто да разшири бизнеса си, то ние сме в състояние да му предложим подобна сделка.
По този начин ние извършваме поземлено банкиране, което спомага земята да попадне в ръцете на производителите.
Тази форма на финансов лизинг се прилага за първи път в България, като нашата идея е да сме полезни на предприемчивите, за които земеделието е добра алтернатива.
Затова решихме чрез медиите като Синор.бг например, да се обърнем към по-малките земеделци, които трудно биха намерили финансиране за покупка на земя, като им предложим земя на изплащане.
При сключването на договора за земя фермерите плащат 25% от стойността на сделката, а за петте години останалите 75% се разпределят на равни вноски от 15% за всяка година. Не заплащат рента.
Големият плюс е, че още с подписването на договорите фермерите започват пълноправно да ползват тази земя. Това означава, че ако я обработват, те ще получават съответните субсидии, с което на практика цената на тези имоти ще започне да се изплаща много преди 5-та година, когато те окончателно биха ни се издължили.
Значи по вашата схема те купуват в аванс бизнес, от който биха спечелили много преди да станат собственици на земята, която обработват, така ли?
Основната ни идея е тази земя да отиде у предприемчиви хора, които искат да се развиват и да инвестират в земеделие или животновъдство, защото земята е най-ценният актив за земеделеца и е редно той да бъде използван.
Затова решихме да приложим този финансов лизинг за всички, още повече че притежаваме окрупнени земеделски имоти в цялата страна.
На каква цена се предлагат имотите?
През 2015 година за декар земя цената е 1 600 лева, но те ще се изплащат пет години. А тогава никой не може да прогнозира дали цените ще останат същите или ще растат. Този актив навсякъде по света поскъпва, затова подобна инвестиция би била изключително ефективна.
Забележете, че дори днес средните цени на сделките в Добрич се движат около 1 500 лева за декар, като плащанията не са разсрочени, а се извършват веднага.
Казано накратко, обръщате се основно към дребните и начинаещите фермери, които трудно могат да извадят няколко десетки хиляди лева, за да инвестират в нова земя?
Да, това е основната ни цел, защото големите арендатори не изпитват затруднение при покупката на имоти. Освен това „Адванс Терафонд” и в момента отдава под наем своя земя на дребни стопани, които успешно биха могли да приложат този лизинг и от арендатори да станат собственици на имотите. Затова се обръщаме към тях.
Какви са условията и лихвата за това разсрочено плащане?
Искам дебело да подчертая, че стопаните няма да плащат лихви и ренти.
Целта ни е максимално да улесним новите собственици и да не ги товарим с извънредни дейности.
Това не е лизинг като при покупка на техника и хората трябва да го осъзнаят. Също така фермерите биха могли да платят цялата земя и преди да изтече 5-годишният срок на плащане.
И в тези случаи те няма да търпят санкции, нито пък цената за декар ще се промени – тя ще остане 1 600 лв., както сме записали в договора.
И друго много важно – в договорите ни няма скрити условия с дребен шрифт, които да поставят капани пред купувача.
Освен това, през годината те не са длъжни да плащат месец за месец – достатъчна е еднократната годишна вноска. Договорите ни са максимално опростени, точно 8 страници са и там са описани всички изисквания.
Да, но българинът е недоверчив и веднага ще попита къде е уловката и защо искат да ми предложат тази земя при толкова изгодни за мен условия?
Като дружество със специална инвестиционна цел ние имаме акционери, които са вложили своите средства при нас, за да получат доходност и това е нашата основна цел.
С тези продажби на земя ние получаваме свеж ресурс, който може да използваме за друг вид инвестиции или да изплащаме дивидент. Тоест вторичният ефект е важен за нас. Това регулиране на паричните потоци, като финансисти е нормалният начин на работа за нас, а в този финансов продукт сме намерили оптималният баланс на интересите на страните.
На този етап наши колеги, които се занимават с финанси, бързо осъзнаха перспективността на идеята и интересът расте. Особено от българи, които живеят в чужбина. Те много бързо осъзнаха, че ако примерно си купят 300 дка, то за 5 години цената ще бъде много под 480 хил. лева, тъй като през това време те ще получават и рента, която също намалява стойността на сделката.
Наши колеги, потенциални купувачи бързо направиха своите калкулации, според които биха загубили само ако след пет години цената на земята падне под 1 300 лв. за дка, което според нас няма как да се случи на този пазар.
В кои райони са земите, които предлагате и ще има ли промяна в цената?
„Адванс Терафонд” разполага с имоти в хиляда землища от страната, като започнахме от 1 600 лв/дка., защото при сегашния пазар изчисленията ни показаха, че тази бъдеща цена отговаря на пазара в момента.
За следващата година може и да вдигнем цената, защото този актив е атрактивен и търпи промяна, въпрос на преценка.
Още веднъж искам да подчертая, че нашата идея е да продаваме на арендатори, които и сега обработват наша земя. Това е идеален начин за млади семейства, които търсят алтернатива, да си купят стотина декара и да започнат бизнес. Вместо тепърва да търсят заеми от банки, които без кредитна история трудно се отпускат, те спокойно биха могли да се възползват от този лизинг.
Подобно разсрочване се прави от колеги и при продажбите на апартаменти и други недвижими имоти. Но там новите собственици нямат бизнес, който да ги улесни при изплащането на сумите.
Ще дам един пример. Зеленчукопроизводителите могат да изкарат по хиляда лева на декар, ако произвеждат перспективна култура. Дори при 30 дка доходите са достатъчни да покрият годишната вноска по земята.
В България има над 140 култури, които могат да се отглеждат и да носят добра доходност. Още преди десетина години поръчахме анализ, който ни беше направен от Аграрния институт и който показваше, че има култури с по 300-400% процента рентабилност.
Въпреки проблемите в зеленчукопроизводството и там има условия за развитие. Хората, които работят с нас, знаят, че винаги сме готови на диалог, в случай че те възнамеряват да изградят поливни съоръжения, например.
Затова призивът ми е - ако някой иска да започне частен бизнес и му трябва земя, ние сме насреща.
Какво показа опитът ви за тези четири месеца от юли до ноември, през които отворихте финансовия лизинг?
Реално ние стартирахме в края на юни. Юли и август обаче бяха месеци на жътва и затова хората като че ли не забелязаха нашето предложение. Затова сега искаме чрез медиите да се обърнем към реалните стопани.
Когато една идея е добра, тя бързо се приема и това го виждаме от реакцията на наши клиенти, които от юни досега посетиха офисите на компанията. На практика реалните сделки се засилиха през последния месец и вярвяме, че интересът ще расте.
Ние лесно бихме продали 50 хиляди декара на големи арендатори, защото те бързо биха оценили логиката на тази инвестиция.
За нас обаче, най-положителният ефект би се появил, ако дадем земя на малкия и среден предприемач. Защото съм сигурен, че само след три години картината в земеделието ще се промени и в бизнеса ще навлязат млади хора.
Опитът ни в поземлените отношения е голям, затова сме отворени за всякакви въпроси.
Като сериозни бизнесмени ние сме наясно, че никой няма да дойде и сляпо да ни се довери. Затова ви съветваме – елате със свои консултанти, ако имате някакви притеснения. Това е и причината в момента да търсим земеделците, които са наши арендатори, за да им предложим тези сделки, защото там е бъдещето.
На практика ние, като Акционерно дружество със специална инвестиционна цел /АДСИЦ/ не сме конкуренти на фермерите при покупката на земя, защото нямаме право да обработваме съгласно закона за АДСИЦ.
Като дружества сме своеобразни буфери, които инвестират средства, привлечени на фондовата борса от нашите акционери. Част от тях са именно земеделски производители. И те много добре оценяват ползите от нашата дейност, защото им носят печалба.
Интервюто взе: Екатерина Стоилова
