Нови главоболия за собствениците заради променения по „европейски” Закон за земята

19-03-2007 г. Преди малко повече от месец в Държавен вестник (.бр.13 от 9.02.2007 г. ) бяха публикувани измененията и допълненията към ЗСПЗЗ. Промени, които като че ли не достигнаха до собствениците на земеделска земя, въпреки че са адресирани до тях. Една импровизирана анкета показа, че мнозина от тях изобщо не знаят, че има нещо ново около този закон, други приеха с истинско учудване написаното в него. Официалният мотив на законотворците, че приетите изменения и допълнения са продиктувани от изискванията за синхронизиране на нашето аграрно законодателство с това на Европейският съюз по отношение пазара на земята, управлението и контрола на поземлените отношения, комасацитая на земеползването (с цел уедряване на земеделските земи), ускоряване възстановяването правото на собственост за непотърсените земи и т.н. Продажбата на нивите – истинско ходене по мъките? За какво всъщност става въпрос? Още в глава първа - Общи положения”, се създава нов член 4а, който урежда редът за продажба на земеделски земи. Собственик на земеделска земя, желаещ да продаде земята си, първо трябва да я предложи на съсобствениците си (ако наследодателите са няколко). И ако те откажат, тогава ще я предложи на ползвателя (земеделска кооперация, арендатора или други по трудовото законодателство). Ако се стигне до продажба на второ лице извън съсобственика, продавачът (физическо лице) е задължен да представи писмена декларация, че я е предложил за продан на този, с когото има сключен аренден договор за пет и повече години и нивите (градини и т. н.) се обработват от ползвателя минимум една и повече години. Така че ако си мислите, че оттук-нататък продажбата на собствената земеделска земя е лесна работа, лъжете се. Не е достатъчно да си поговорите с ползвателя и ако той ви откаже, да тръгнете да търсите други купувачи. Устен отказ не се приема. Нужни са ви нотариални покани, разписки, куп документи, с които да удостоверите всяка своя крачка в евентуалната сделка. Най-добре е да поверите работата в ръцете на адвокат, за да не се окажете излъгани – поради непознаването на закона, сложната правна материя или прекалено самочувствие. Става дума за имот, затова покупко-продажбата трябва да е перфектна. Ако нямате пари за юридически съвети, попитайте хора, които знаят повече от вас. В полза на собственика е текстът, който гласи, че ползвателят, желаещ да купи земята му, е длъжен преди да уговаря цена, да има неиздължени арендни и наемни задължения. А ако не заплати сумите в едномесечен срок от влизането в сила на решението на съда договорената цена, сделката се обезсилва. За собствениците, които не са обвързани с арендни договори, ограничения по отношения на продажбите няма. Какво ново около непотърсените земи? Ново същественно изменение има в чл.11 ал.2 на глава втора „Земя на гражданите”. Срокът за непотърсените земи се ограничава в рамките на три месеца от влизането в сила на измененията и допълненията на ЗСПЗЗ, за които става въпрос. Ново изисквани е ищецът да притежава писмени доказателства (извлечение от емлячен регистър, нотариален акт, скица от стара кадастрална карта, документ за конфискация на земите и т.н). Забравете за свидетелските показания или писмените декларации. Те вече не се допускат. Ответник по тези дела е общината, на чиято територия се намира непотърсената земя. Тази земя, известна като Общински резерв по чл.19 от ЗСПЗЗ, се установява от комисия, назначена от директора на ОД”Земеделие и гори”. В нея се включват представители на общината, на агенцията по геодезия, картография и кадастър, на държавното лесничейство или дивечовата станция. За срок от 5 години тази земя не може да бъде предмет на разпоредителни сделки и тя може да се ползва за изпълнение на съдебни решения, при установяване границите на земеделски имоти като съществуващи или възстановими стари реални граници, за обезщетяване на собствениците и изпълнение на проекти за уедряване на земеползването в съответното землище Тези земи общината има право да ги предоставя под наем но не за по-вече от четири години. Новите алинеи 2, 3 и 4 в чл.23 се отнасят до отмяна на оземляването. Ако в тримесечен срок Общинска служба”Земеделие и гори”установи, че условията за оземляването не са спазени, издава решение за неговата отмяна. Общинските мери и пасища - публична собственост на … общината Това става факт с новите промени в закона за собствеността върху земеделските земи. Мерите и пасищата не могат да се продават, но могат да се отдават на концесия, аренда, наем след като е спазен чл.48а от Закона за допитването до народа за начина и условията за тяхното ползване. Всяка година в края на февруари в населените места трябва да се проведат общоселски събрания за формата и условията на ползване на мерите и пасищата. В случая много важен е кворумът. Когато няма кворум 50 плюс 1, събранието не може да вземе решение и тогава Общинският съвет взема решава начина и условията за ползване на пасищата в това населено място. Добре е собствениците на животни - за да получат директните помощи за ползваните от тях пасища за отглеждането на животните си, да се обединят в сдружения като ООД,СД, по Търговският закон или като Кооперация по Закона за кооперациите или Гражданско сдружение по Закона за задълженията и договорите. Причината е, че по ОСП директните помощи са за физически декар обработвана земя (пасище), а не на бройка животно.